路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区五橋1-4-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区五橋１丁目４番８
価格時点	2023 年
駅名	五橋駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3億6,200万 円 (667 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 179万1,852 円 1平米 54万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3億6,000万 円 (667 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 178万5,240 円／坪 1平米 54万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中心商業地の幹線道路背後に中高層事務所ビル、分譲及び賃貸マンション、駐車場等の用途が混在する商業地域。典型的需要者は賃貸経営にノウハウを持つ地元不動産会社、マンションデベロッパー等。地下鉄駅へは徒歩圏内で、市街地に近く事務所及びマンション用地としてのポテンシャルは高く、特にマンション用地の引合いが強まっている。売物件が少ないため成約価格は高い。中心価格帯は、坪当たり１６０万～１９０万円程度。 (2) 同一需給圏は、青葉通・広瀬通・定禅寺通沿い等の中心オフィス街や一番町通・中央通等の繁華街の背後に位置する商業地域等と判定される。需要者は県内外の資本力のある法人、不動産投資法人、地元企業及び個人投資家等が中心となる。仙台駅前地区から徒歩圏内に位置し、東北学院大学の五橋キャンパス開校の影響から、賃貸マンション需要が旺盛であることから、地価は上昇傾向にある。需要の中心は、６５０㎡程度の更地で３億５千万円前後と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、賃料の粘着性、遅効性により収益価格は保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格を求めるにあたっては、コロナ禍における市場を反映した取引時点が新しい事例も採用して試算している。よって、比準価格は実証的で、収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は東二番丁通背後に位置する商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	五橋駅北西方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	201.8 坪 (667 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区五橋１丁目４番８
標準地の範囲
東	120 m
西	30 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	29 m
面積	670 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	幹線道路背後の事務所・マンション等を中心とする商業地域。
街路	８．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺では、東北学院大学の校舎移転や分譲マンション計画も公表されている。周辺商業地域一帯での開発気運は高く、特に賃貸住宅への投資が盛況である。用途の多様性に富む当地域内でも積極投資が続くと予測。 (2)令和５年４月に開校予定の東北学院大学「五橋キャンパス」に近接し、学生向けを中心とする賃貸マンション用地等への需要は極めて旺盛であり、取得競争は激しいことから、地価は上昇傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 188万4,420 円 1平米 57万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 195万540 円 1平米 59万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 188万4,420円 1平米 57万円
前年から次年への変動率 9.7 ％
2022年	1坪 163万3,164円 1平米 49万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 195万540円 1平米 59万円
前年から次年への変動率 9.3 ％
2019年	1坪 163万3,164円 1平米 49万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利で資金環境は良好。積極的な不動産投資がみられ収益物件の建設が盛ん。収益物件需要も堅調であるが、売物件は少なく高値取引が把握される。 (2)良好な資金調達環境を反映し青葉区商業地の地価は上昇率が拡大。飲食を中心とした繁華街ではコロナ禍の影響から依然として地価は下落傾向にある。
地域要因
(1)周辺ではＪＲ東日本仙台ビルが令和４年９月に竣工済。市立病院跡地開発の建物は完成し、東北学院大学五橋キャンパスとして今春オープン。 (2)東北学院大学五橋キャンパス開校の影響を受けて、賃貸マンション用地等の需要は極めて旺盛であり、地価は上昇傾向にあるものと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区五橋１丁目４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万9,451 円／平米 148万5,885 円／坪
推定価格 平米 坪	53万7,387 円／平米 177万6,601 円／坪
標準価格 平米 坪	57万3,519 円／平米 189万6,054 円／坪
査定価格 平米 坪	57万4,000 円／平米 189万7,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区五橋１丁目４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万7,775 円／平米 134万8,104 円／坪
推定価格 平米 坪	49万8,845 円／平米 164万9,182 円／坪
標準価格 平米 坪	53万2,954 円／平米 176万1,946 円／坪
査定価格 平米 坪	53万3,000 円／平米 176万2,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市青葉区五橋１丁目４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万7,598 円／平米 250万4,619 円／坪
推定価格 平米 坪	77万3,439 円／平米 255万6,989 円／坪
標準価格 平米 坪	78万5,217 円／平米 259万5,927 円／坪
査定価格 平米 坪	78万5,000 円／平米 259万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市青葉区五橋１丁目４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,541 円／平米 136万3,861 円／坪
推定価格 平米 坪	44万1,419 円／平米 145万9,331 円／坪
標準価格 平米 坪	55万6,644 円／平米 184万265 円／坪
査定価格 平米 坪	55万7,000 円／平米 184万1,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市青葉区五橋１丁目４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万5,781 円／平米 196万9,652 円／坪
推定価格 平米 坪	64万8,210 円／平米 214万2,982 円／坪
標準価格 平米 坪	60万5,238 円／平米 200万917 円／坪
査定価格 平米 坪	60万5,000 円／平米 200万130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情