路線価 (2023) 大阪府東大阪市菱江3-2-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市菱江３丁目２番２
価格時点	2023 年
駅名	荒本駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億3,300万 円 (830 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億3,100万 円 (830 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円／坪 1平米 15万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、広域的には河内地区内の工業団地で特に代替競争関係が強いのは東大阪市及び周辺市を含む工業地域である。需要者は工場、倉庫経営の法人等が中心である。近年全国的に工業地の需要回復感が認められ特に道路アクセスが良く物流施設適地に対する需要は旺盛で、当該エリアの地価も上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、画地規模等、取引される業種・業態によっても異なるため、把握は困難である。 (2) 同一需給圏は大阪府東部の工業地で、東大阪市及び隣接市の工業地域が中心。需要者は、東大阪市周辺に地縁等を有する中規模以上の事業者や投資家が中心で、外部からの投資もみられる。区画・街路が整然と配され、高速道路等へのアクセスも良好であること等により、東大阪市中部の内陸工業地として需要は堅調である。取引相場については、規模等によりバラツキも大きいが、１２～２０万円／㎡程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中規模工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域である。収集した取引事例は地域特性の類似した工業地域内にあって比準価格の精度は高い。一方、賃貸市場が未成熟で標準地と類似の賃貸事例が少なく収益価格は規範性に欠ける。近隣地域においては収益性より自用目的の取引が中心であり比準価格を重視し収益価格は参考に留め、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地の価格との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 東大阪市中部の内陸工業地で、周辺には倉庫・工場等の賃貸物件もあるが、自己使用目的での取引が中心である。また、工場・倉庫等の賃料は建物の規模・設備等による個別性も強く、収益価格の信頼性にはやや難もある。本件では、東大阪市内の工業地の取引事例から求めた比準価格は市場の実態を反映して信頼性に優ることから、これを重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡や不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	荒本駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	251.1 坪 (830 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の倉庫、事業所等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市菱江３丁目２番２
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の倉庫の敷地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	45 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道、背面道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の倉庫、事業所等が混在する工業地域であり、地域要因に特段の変動はみられず、今後も同様の環境を維持すると予測する。幹線道路へのアクセスが良好であり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)中規模の倉庫、事業所等が混在する工業地域であり、地域要因に特段の変動はみられず、当面は現状程度で推移すると予測。幹線道路へのアクセスが良好であり、地価はやや上昇程度で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の倉庫の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症やウクライナ情勢、部品不足、原油・原材料価格の高騰、為替変動が内外経済に与える影響に注視が必要である。 (2)物価高騰や金利先高懸念等もあり、先行きの不透明感は拭えない。東大阪市内の工業地への投資意欲は堅調に推移している。
地域要因
(1)中規模の倉庫や工場等が建ち並ぶ工業地域で、地域要因に変動は見られない。高速道路、大阪市内へのアクセス良く、地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に特段の変動要因はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	4673 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市菱江３丁目２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,655 円／平米 50万7,983 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,499 円／平米 51万4,080 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,388 円／平米 52万325 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	7422 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市菱江３丁目２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万250 円／平米 46万3,667 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,027 円／平米 47万2,847 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,273 円／平米 52万6,557 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7344 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市菱江３丁目２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,660 円／平米 74万9,338 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,153 円／平米 75万7,580 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,740 円／平米 54万4,630 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6072 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市菱江３丁目２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,732 円／平米 39万2,528 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,034 円／平米 39万220 円／坪
標準価格 平米 坪	16万590 円／平米 53万911 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情