路線価 (2023) 大阪府泉南市男里3-1059-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉南市大阪府泉南市男里３丁目１０５９番１０外
価格時点	2023 年
駅名	樽井駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	743万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,032 円 1平米 3万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	743万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,032 円／坪 1平米 3万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南海本線沿線、ＪＲ阪和線沿線で概ね泉南市、阪南市内の圏域である。需要者の中心は泉南市、阪南市内居住の一次及び二次取得者が大半を占める。圏外からの転入者は少ない。混在住宅地域で、駅接近性に劣ることから住宅需要は弱く、地価水準は下落傾向にて推移している。中心となる価格帯は、土地で２００㎡程度では７１０万円程度、新築戸建住宅で２０００万円台前半程度である。 (2) 同一需給圏は概ね泉佐野市、泉南市、阪南市等の南海本線沿線の住宅地域。需要者は、泉南市の居住者を中心に周辺市域からの転入は散見される程度。周辺では、特に目立った大規模開発等はなく熟成した住宅地域である。標準的画地規模（２００㎡前後）で７００万円から７５０万円程度で取引されるものと思われる。また新築物件の取引はほとんど見当たらず、中古物件あるいは更地の取引が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小規模一般住宅を中心とする住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、類似地域等より一定数の取引事例を収集することができた。一方、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。よって、取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は中小規模の戸建住宅としての利用が支配的な住宅地域につき、自用目的での取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、規範性ある事例による信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡をも検討し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は低層住宅地で自己使用が中心となり、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。
交通
交通施設	樽井駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅、倉庫等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉南市大阪府泉南市男里３丁目１０５９番１０外
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心に倉庫等が混在する住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現況のまま推移するものと予測する。地価水準はしばらく下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模一般住宅のほか倉庫等が混在する住宅地として熟成しており、現在はコロナ感染症の様子見の状況ながら、今後も現状の住環境を維持し、地価水準は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,032 円 1平米 3万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,032 円 1平米 3万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本の景気は、緩やかに持ち直している。個人消費や設備投資は、持ち直している。企業収益は一部に弱さがみられるものの、総じて改善している。 (2)原油や資材価格等の高騰による一般経済への影響を注視する必要があるが、現在のところ、住宅地価格に顕著な影響は認められない。
地域要因
(1)泉南市内の住宅地取引においては、交通利便性に劣る住宅地域は需要が弱く、地価は下落傾向である。 (2)交通接近条件に劣り、住宅や倉庫が混在する地域。やや地縁性のある地域で、他地域からの需要は少なく地価の下落傾向は継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	702 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南市男里３丁目１０５９番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,451 円／平米 13万7,037 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,605 円／平米 14万852 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,057 円／平米 11万2,592 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	706 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南市男里３丁目１０５９番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,730 円／平米 14万7,877 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,758 円／平米 11万1,604 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	713 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南市男里３丁目１０５９番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,496 円／平米 14万3,798 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,384 円／平米 14万6,734 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,273 円／平米 11万3,307 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	709 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南市男里３丁目１０５９番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,750 円／平米 12万8,108 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,914 円／平米 12万5,344 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,126 円／平米 11万2,821 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情