路線価 (2023) 大阪府泉南市新家3210-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉南市大阪府泉南市新家３２１０番５
価格時点	2023 年
駅名	新家駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,079 円 1平米 5万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,079 円／坪 1平米 5万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、泉南市及び隣接市町を中心とするＪＲ阪和線及び南海本線沿線に所在する駅至近の路線商業地域である。主たる需要者は、地元の店舗経営者又は地元企業等である。泉南市内の駅前商業地域の繁華性は低く、商業地需要も弱いため取引もほとんど見られず、地価水準はほぼ横ばい傾向にある。取引事例が少ないため市場における中心価格帯の把握は困難な状況にあるが、地価水準は概ね坪単価１９万円程度である。 (2) 同一需給圏は南海本線、ＪＲ阪和線沿線で、泉南市、泉佐野市、貝塚市等の近隣商業地域。需要者は泉南市および周辺市の個人事業者、法人等であり、広域的な需要は認められない。駅近の立地性から住宅用地等としての代替需要が地価の下支えとなっているため、需要の顕著な落込みは見られず地価は様子見の状況ながら横ばい傾向を維持している。取引件数は少なく、その価格帯もばらつきがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該標準地は、各種店舗が建ち並ぶ駅前の路線商業地域にあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、標準的な賃料水準の把握も困難であるため収益価格は低位に試算された。よって、収益性が重視される商業地域ではあるが、実際には取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留めて調整を行うものとし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 以上により、各試算価格が求められた。近隣地域は近隣型の商業地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格が低位に試算された。一方、当該地域における取得動機は自己使用であり、取引価格を指標に価格水準が形成されることが一般的であると考えられる。よって市場性を反映し相対的な信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新家駅北方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗等が見られる駅前の路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉南市大阪府泉南市新家３２１０番５
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	22 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．８ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新家駅至近の路線商業地域であり、地域要因の変動は認められず、今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)駅前の路線商業地域であるが感染症拡大の影響は特に認められず、その他、価格に影響を与える要因に特段の変化はないため、今後も現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万2,079 円 1平米 5万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万2,079 円 1平米 5万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万2,079円 1平米 5万8,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万2,079円 1平米 5万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万2,079円 1平米 5万8,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万2,079円 1平米 5万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本の景気は、緩やかに持ち直している。個人消費や設備投資は、持ち直している。企業収益は一部に弱さがみられるものの、総じて改善している。 (2)原油や資材価格等の高騰による一般経済への影響を注視する必要があるが、現在のところ、地価動向に顕著な影響は認められない。
地域要因
(1)駅前の路線商業地域であるが、特に変動は認められない。地価は需給関係から概ね横ばい傾向で推移している。 (2)商業地としての需要は低調である一方で、駅近の立地性から住宅用途等の代替需要にも支えられ横ばい傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	708 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南市新家３２１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,623 円／平米 25万10 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,022 円／平米 23万8,105 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,803 円／平米 19万1,097 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	713 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府泉南市新家３２１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,622 円／平米 14万908 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,878 円／平米 14万5,061 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,583 円／平米 19万369 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	702 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉南市新家３２１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,724 円／平米 20万7,366 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,655 円／平米 24万3,503 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,745 円／平米 18万7,599 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,300 円／平米 18万9,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	708 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉南市新家３２１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万343 円／平米 26万5,614 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,768 円／平米 26万407 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,003 円／平米 19万1,758 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情