路線価 (2023) 大阪府泉南市樽井6-1742-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉南市大阪府泉南市樽井６丁目１７４２番６
価格時点	2023 年
駅名	樽井駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万923 円／坪 1平米 6万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね泉南市を中心に泉州地区において、店舗、事業所、一般住宅等が混在する商業地域の圏域である。需要の中心は地元法人又は地元個人事業者による店舗、事務所用地取得希望者或いは個人による住宅用地取得希望者等である。地価動向は概ね安定的であると思われるが、泉南市において類似する商業地域の取引は極めて僅少であり、価格帯も多種多様であるため、需要の中心的な価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、泉南市及び隣接市町を中心とするＪＲ阪和線及び南海本線沿線に所在する駅前商業地域である。主たる需要者は、地縁性を有する店舗経営者又は地域密着型の店舗を展開する中小法人等である。需要の減退等により、泉南市内の商業地需要は低迷しており、地価水準はほぼ横ばい傾向にある。商業地の取引がほとんどなく、市場における中心価格帯の把握は困難な状況にあるが、地価水準は概ね坪単価２０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自営の店舗、事業所及び一般住宅が多く、駅前商業地域としては事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低い。よって、本件においては、実際の取引価格に基づいて求めた市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を標準とし、賃料収受を前提に求められた理論的な価格であるが、想定要素を含む収益価格を参考に、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該標準地は、各種店舗が建ち並ぶ駅前商業地域にあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、標準的な賃料水準の把握も困難であるため収益価格は低位に試算された。よって、収益性が重視される近隣商業地域ではあるが、実際には取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留めて調整を行うものとし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	樽井駅南東方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、住宅等が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉南市大阪府泉南市樽井６丁目１７４２番６
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	12 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．３ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は店舗、事務所、住宅等が混在する駅前商業地域であるが、インバウンド需要による好影響は殆ど見られず、現時点では不透明であるものの新型コロナウイルス感染症が地域の状況に影響を及ぼす可能性はある。 (2)樽井駅至近の商業地域であり、地域要因の変動は認められず、今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、駅前商業地の需要が弱含みのため、概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)泉南市の不動産に大きな変動はなかったが、新型コロナウイルス感染症に伴うインバウンド需要の減少による地価への影響等に注視する必要がある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響で先行き不透明な状況にあり、駅前商業地については全体的に需給動向は弱含みで推移している。
地域要因
(1)熟成度の低い駅前商業地域で、現時点では大きな地域要因の変動はないが、新型コロナウイルス感染症に伴う様子見が続いており、概ね横這いである。 (2)駅前商業地域であるが、特に大きな変動は認められない。駅前商業地の需要が弱含みであるため、地価は横ばい傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	708 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南市樽井６丁目１７４２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,623 円／平米 25万10 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,022 円／平米 23万8,105 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,191 円／平米 21万2,215 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,200 円／平米 21万2,245 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	709 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南市樽井６丁目１７４２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,355 円／平米 9万436 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,698 円／平米 14万7,772 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,253 円／平米 20万5,808 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	709 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南市樽井６丁目１７４２番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,236 円／平米 20万5,752 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,029 円／平米 21万1,680 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	16.1 m
側道方位2	北
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	711 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南市樽井６丁目１７４２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,409 円／平米 18万3,182 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,598 円／平米 18万7,113 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,665 円／平米 21万476 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	南西
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	708 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府泉南市樽井６丁目１７４２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,081 円／平米 26万8,054 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,081 円／平米 26万8,054 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,944 円／平米 21万1,399 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情