路線価 (2023) 大阪府四條畷市岡山2-627-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 四條畷市大阪府四條畷市岡山２丁目６２７番１５
価格時点	2023 年
駅名	忍ケ丘駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万9,616 円／坪 1平米 13万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲はＪＲ片町線沿線の各駅勢圏で、概ね四條畷市及び隣接市域に所在する中小規模住宅地域である。需要者は当該駅勢圏に地縁性を有する四條畷市内の居住者が中心であるが、圏外からの転入も認められる。需給動向は、駅や大規模商業施設等へ徒歩圏の生活利便性を備えた立地面から需要は比較的多い。需要の中心となる価格帯は土地は１００㎡程度で１３００～１４００万円程度、新築戸建で３０００～３５００万円程度と考察される。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ片町線沿線の四條畷市域を中心とした中規模住宅地域であり、その主な需要者は四條畷市地縁者若しくはＪＲ片町線を通勤手段としてその沿線に住宅所有を企図するものが中心である。近隣地域は、駅接近性が比較的よいため、住宅地としての競争力があり需要が底堅い。近隣地域の周辺の地域では新たな住宅地開発もみられ需給ともに安定的。中心となる取引の価格帯は１００㎡程度の土地取引で１３００万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、周辺には賃貸マンション等の収益物件が見られるものの、対象標準地の画地規模から賃貸用共同住宅を想定することは非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。したがって、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、指定基準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市況を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 地域がＪＲ忍ケ丘駅勢圏下の住宅地域でその特性から賃貸住宅の想定は非現実的と考え収益還元法を非適用とした。一方、取引事例比較法では信頼性の高い取引事例も採用でき、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。そこで、市場参加者は収益獲得のための合理性よりも居住の快適性等を重視し、また取引水準等を重視する事から、鑑定評価額の決定に当たって比準価格を標準とし、指定基準地との検討等も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	忍ケ丘駅西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四條畷市大阪府四條畷市岡山２丁目６２７番１５
標準地の範囲
東	0 m
西	25 m
南	70 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	11 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。生活利便性が良好な地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、周辺では宅地開発がみられる。新興住宅とは性格が異なるものの、大型商業施設が比較的近い利便性もあり、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は奈良県に隣接する住宅都市であり、持続的な人口減少に伴い、高齢化率は上昇しているが、周辺市域に比べると高齢化率は低くなっている。 (2)景気はいまだ新型コロナの影響下にあるも、徐々に持ち直しつつある。市内住宅地の地価は利便性の弱くない地域で、総じて横ばいから強含み傾向。
地域要因
(1)忍ケ丘駅、大規模商業施設等へ徒歩圏の住宅地域であり、生活利便性を備えた立地面から、潜在的需要は多く、地価は上昇傾向となっている。 (2)忍ケ丘駅へ徒歩圏の住宅地域であり、周辺地域では新規の宅地分譲も見られるが、地価はやや上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	911 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	四條畷市
地域	大阪府四條畷市岡山２丁目６２７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,968 円／平米 47万5,958 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,758 円／平米 50万8,324 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,703 円／平米 44万2,022 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	911 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	四條畷市
地域	大阪府四條畷市岡山２丁目６２７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,976 円／平米 43万6,313 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,368 円／平米 43万7,609 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,705 円／平米 44万2,029 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	911 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	四條畷市
地域	大阪府四條畷市岡山２丁目６２７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,292 円／平米 53万6,537 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,196 円／平米 51万9,690 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,012 円／平米 45万6,268 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	911 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	四條畷市
地域	大阪府四條畷市岡山２丁目６２７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,582 円／平米 18万7,060 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,913 円／平米 33万312 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,107 円／平米 40万380 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情