路線価 (2023) 大阪府四條畷市蔀屋新町314-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 四條畷市大阪府四條畷市蔀屋新町３１４番１
価格時点	2023 年
駅名	四条畷駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3億8,000万 円 (2678 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3億7,800万 円 (2678 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万6,146 円／坪 1平米 14万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は四條畷市等大阪府下東部エリアの内陸型工業地域。主たる需要者は製造業・運送業関連事業者のほか沿道サービス事業者等。円安、物価高等の経済の先行き不透明感はあるものの、用途の多様性を有する内陸型工業地であり安定した需要が見込まれる。土地取引件数は少ない上、取引動機や規模等も多様であり、価格水準の把握には困難性を伴うが、中心価格帯は対象地同規模で１坪あたり４０～６０万円前後と推察される。 (2) 同一需給圏の範囲は四條畷市を含む大阪府東部圏域に位置する中河内地区の工業地域である。需要者は、中小規模の工場・倉庫等を経営する事業者が中心であるが沿道型店舗の出店を企図する事業者等も考えられる。需給動向は、国道沿道やＩＣ等への接近性に優れる物件の人気が高く、工業地等の取引価格にはバラつきが見られており、需要の中心となる価格帯は見い出し難いが、地価水準は概ね４５～５０万円／坪程度と考察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内から広域的に採用したものであり、比較代替性を有する多数の信頼性のある事例に基づいて試算しており、規範性を有する。収益価格について、一棟貸倉庫を想定したが、契約ごとの個別性が強く、適正賃料水準を見出すことが困難である等、相対的信頼性に劣る。以上より本件では、規範性を有する比準価格を中心に収益価格を比較考量、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の倉庫や工場等を主体とした地域で、自用目的の取引が中心的であることから、市場性を重視した価格形成がなされる傾向が強く、比準価格の規範性は高い。他方、収益価格も試算したが試算過程に想定的要素を含むため、信頼性に劣る一面は否めず、相対的な規範性はやや劣る。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	四条畷駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	810 坪 (2678 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の倉庫、工場のほか店舗も見られる地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四條畷市大阪府四條畷市蔀屋新町３１４番１
標準地の範囲
東	60 m
西	110 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	70 m
面積	2800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の倉庫、工場のほか沿道型店舗も見られる地域として熟成し、当面ほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価水準は一般的要因及び地域要因の影響を受けながら安定的に推移するものと予測する。 (2)倉庫、工場のほか店舗も見られる地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状で推移するものと予測する。国道沿道で用途の多様性があり新型コロナの影響下だが、地価は強含み推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済、新型コロナ収束の先行き不透明感はあるものの、人材確保が容易で幹線道路等へのアクセス至便な工業地の需給は安定し地価は上昇傾向にある。 (2)景気は新型コロナの影響で厳しい状態にあったが、徐々に持ち直しつつある。用途の多様性に優れる工場用地は希少性があり、潜在需要は底堅い。
地域要因
(1)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような大きな地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	911 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	四條畷市
地域	大阪府四條畷市蔀屋新町３１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,134 円／平米 20万5,415 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,367 円／平米 48万7,195 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,053 円／平米 48万2,851 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	912 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府四條畷市蔀屋新町３１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,447 円／平米 58万28 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,201 円／平米 58万5,827 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,772 円／平米 47万8,616 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	901 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府四條畷市蔀屋新町３１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,976 円／平米 38万111 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,666 円／平米 38万2,392 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,583 円／平米 47万7,991 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	905 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府四條畷市蔀屋新町３１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,202 円／平米 66万5,174 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,815 円／平米 67万506 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,331 円／平米 48万3,770 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	912 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府四條畷市蔀屋新町３１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万746 円／平米 49万8,366 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,234 円／平米 42万3,942 円／坪
標準価格 平米 坪	15万157 円／平米 49万6,419 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情