路線価 (2023) 大阪府交野市私市山手4-2116-85 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 交野市大阪府交野市私市山手４丁目２１１６番８５
価格時点	2023 年
駅名	私市駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,950万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,630 円 1平米 8万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	1,950万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,630 円／坪 1平米 8万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は交野市及び隣接市等を範囲とする京阪交野線及びＲ片町線等沿線の住宅地域。主たる需要者は当圏内に居住する中堅所得者。下落が続く地価は市況回復が期待されるところ、都心回帰等良好な利便性を有するマンション指向の強まりのほか、新型コロナの影響による先行不透明感もあり、起伏や傾斜のある地域の需要は弱含んでいる。市場の中心価格帯について、対象地と同規模の土地は２０００万円程度まで、同規模程度の新築物件の取引数は少ない。 (2) 同一需給圏は、交野市内における山手の住宅地域である。近隣地域は駅徒歩圏という立地上の優位性を有し、地価の下落率は縮小傾向にある。中心となる需要者は一次取得のファミリー層であり、居住環境が重視される。リモートワークの進展等により、広い敷地を有する郊外の戸建住宅に対する評価が高まる傾向にあり、市況の改善が期待される状況にはある。需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同程度の地積の中古物件で総額３千万円台後半までの水準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の比較代替性を有する多数の取引事例に基づいて試算しており、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格について、民間の賃貸住宅は転勤のための一時賃貸を除くと存在せず、賃貸市場も未成熟であることから、手法の適用を断念した。本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、周辺類似の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内における取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した価格が求められた。環境条件や地区計画の内容等を勘案すると、賃貸共同住宅の想定は妥当性に欠ける。また、取引される場合には自己利用目的の取引が中心となり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。よって、収益価格の試算は断念した。以上から、市場性を反映した比準価格を標準に、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	私市駅東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い山手の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	交野市大阪府交野市私市山手４丁目２１１６番８５
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	225 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅地域としてほぼ現状のまま推移するものと予測。地区計画等によって住環境の継続性は見込まれるものの商業利便性に劣るほか画地規模が大きく総額が嵩み、地価水準は下落傾向で推移するものと予測。 (2)区画整然とした山手の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏ではあるものの、総額が嵩むため需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万6,630 円 1平米 8万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万6,630 円 1平米 8万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万6,630円 1平米 8万6,700円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 29万1,920円 1平米 8万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万6,630円 1平米 8万6,700円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 29万1,920円 1平米 8万8,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)海外情勢にリスクが認められるものの、ウィズコロナ下で各種政策効果による景気持ち直しの動きもあり、交野市内の不動産市場は良化傾向にある。 (2)交野市の人口は減少傾向にあるが、星田北エリアで進む土地区画整理事業等により、他市域からの人口流入が期待される状況にある。
地域要因
(1)価格に影響を及ぼすような地域要因の大きな変動はないが、高台の山手エリアの需要は総じて減退傾向にある。 (2)特段の変動要因はない。総額が嵩む地域特性により地価は下落傾向にあるが、中古物件の取引活性化が期待されるなかで、下落率は縮小傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	907 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	交野市
地域	大阪府交野市私市山手４丁目２１１６番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,353 円／平米 35万4,909 円／坪
推定価格 平米 坪	10万643 円／平米 33万2,726 円／坪
標準価格 平米 坪	10万643 円／平米 33万2,726 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	907 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	交野市
地域	大阪府交野市私市山手４丁目２１１６番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万885 円／平米 20万1,286 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,394 円／平米 26万2,477 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,702 円／平米 27万3,413 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,000 円／平米 28万4,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	907 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	交野市
地域	大阪府交野市私市山手４丁目２１１６番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,897 円／平米 28万669 円／坪
推定価格 平米 坪	8万571 円／平米 26万6,368 円／坪
標準価格 平米 坪	8万571 円／平米 26万6,368 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,800 円／平米 27万7,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	904 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	交野市
地域	大阪府交野市私市山手４丁目２１１６番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,162 円／平米 31万1,300 円／坪
推定価格 平米 坪	9万178 円／平米 29万8,128 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,064 円／平米 29万1,140 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,600 円／平米 30万2,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	904 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	交野市
地域	大阪府交野市私市山手４丁目２１１６番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,929 円／平米 24万4,409 円／坪
推定価格 平米 坪	8万537 円／平米 26万6,255 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,372 円／平米 27万5,628 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,700 円／平米 28万6,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情