路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区上杉2-49-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区上杉２丁目４９番１外
価格時点	2023 年
駅名	北四番丁駅 から 470m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 182万8,218 円 1平米 55万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億6,000万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 179万5,158 円／坪 1平米 54万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上杉地区を中心に事務所、中層マンション、一般住宅が混在する利便性良好な商業地域。地下鉄駅が徒歩圏内で賃貸需要も厚く周辺地域での不動産投資が活発である。近隣で東北大農学部跡地の大規模プロジェクトも進行しており地域周辺での賃貸マンション等の投資意欲は強い。当地域内は指定容積率３００％であるが、将来性に対する期待感が強く投資採算性を上回る高値取引がみられる。中心となる価格帯は土地総額で１．５億～２億円程度が主流。 (2) 同一需給圏は、仙台市中心部とその周辺の商業地域及び商住混在地域。需要者は、不動産業者、県内外の事業会社、投資家等が中心である。中心部に近い利便性の高さから、マンション等の住居系用途の利用も多い。イオンモール等が建設予定の東北大学農学部跡地の大規模複合開発エリアに近接しており、さらなる利便性の向上が見込まれることから需要は堅調である。需要の中心となる価帯は、３００㎡程度の更地で１億５，０００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性により収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺では店舗・事務所兼共同住宅が多く見られ、需要としては自用目的のほか、投資目的も見られるため、収益価格は一定の規範性を有する。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北四番丁駅北東方
距離	470 m
土地の状態
土地面積	88.9 坪 (294 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	17.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区上杉２丁目４９番１外
標準地の範囲
東	180 m
西	140 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗、事務所付共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	14 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大規模再開発が進む地域に近接。高値取引が多く把握される。
街路	１７．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地下鉄駅が徒歩圏で利便性が良く単身者向け共同住宅が多い。旺盛な賃貸需要を反映し収益性は概ね良好。周辺で賃貸マンションの取引も散見される。近隣の大規模開発の影響で投資意欲は強く、当面発展的に推移と予測。 (2)イオンモール等が建設予定の東北大学農学部跡地の大規模開発エリアに近接しており、利便性の向上が見込まれる。当該大規模開発の影響で投資需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗、事務所付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 190万4,256 円 1平米 57万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 188万7,726 円 1平米 57万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 190万4,256円 1平米 57万6,000円
前年から次年への変動率 11.7 ％
2022年	1坪 163万6,470円 1平米 49万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 188万7,726円 1平米 57万1,000円
前年から次年への変動率 9.7 ％
2019年	1坪 163万6,470円 1平米 49万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利で資金環境は良好。積極的な不動産投資がみられ収益物件の建設が盛ん。収益物件需要も堅調であるが、売物件は少なく高値取引が把握される。 (2)金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地に対する需要は堅調であるが、コロナ禍により店舗系用途の一部に弱含みが見られる。
地域要因
(1)近隣で大規模開発が進捗中。注目度が益々高まる。中高層共同住宅等の建設が多い。周辺地域では将来性を期待する高値取引がみられる。 (2)東北大学農学部跡地の大規模複合開発エリアに近接しており、さらなる利便性の向上が期待されることから、需要は堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区上杉２丁目４９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万2,538 円／平米 202万5,051 円／坪
推定価格 平米 坪	67万5,017 円／平米 223万1,606 円／坪
標準価格 平米 坪	71万544 円／平米 234万9,058 円／坪
査定価格 平米 坪	73万2,000 円／平米 241万9,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区上杉２丁目４９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万9,045 円／平米 164万9,843 円／坪
推定価格 平米 坪	55万1,396 円／平米 182万2,915 円／坪
標準価格 平米 坪	56万2,649 円／平米 186万118 円／坪
査定価格 平米 坪	58万 円／平米 191万7,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区上杉２丁目４９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万9,000 円／平米 227万7,834 円／坪
推定価格 平米 坪	69万338 円／平米 228万2,257 円／坪
標準価格 平米 坪	55万4,934 円／平米 183万4,612 円／坪
査定価格 平米 坪	57万2,000 円／平米 189万1,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区上杉２丁目４９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万4,512 円／平米 180万157 円／坪
推定価格 平米 坪	57万8,961 円／平米 191万4,045 円／坪
標準価格 平米 坪	58万6,587 円／平米 193万9,257 円／坪
査定価格 平米 坪	60万4,000 円／平米 199万6,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311020 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区上杉２丁目４９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万2,321 円／平米 126万3,953 円／坪
推定価格 平米 坪	39万2,644 円／平米 129万8,081 円／坪
標準価格 平米 坪	52万7,747 円／平米 174万4,732 円／坪
査定価格 平米 坪	54万4,000 円／平米 179万8,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情