路線価 (2023) 大阪府大阪狭山市茱萸木5-633 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪狭山市大阪府大阪狭山市茱萸木５丁目６３３番
価格時点	2023 年
駅名	金剛駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,950万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,546 円 1平米 7万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,950万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,876 円／坪 1平米 7万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海高野線沿線で大阪狭山市を中心に周辺市域を含む戸建住宅地域を圏域とする。需要者の中心は、同一需給圏内に居住して地縁性を有する一次取得者層である。当該地域は、旧街道沿いの旧集落的特性を有しているが、最寄駅が特急停車駅である等ある程度の生活利便性を有していることから一定の需要は認められ、地価は概ね横ばいからやや上昇傾向にある。標準となる価格帯は、土地２５０㎡程度で２，０００万円弱である。 (2) 同一需給圏は、南海高野線沿線の大阪狭山市、河内長野市、富田林市等の概ね駅徒歩圏外の既成住宅地域である。主な需要者は、地縁を有する一次取得者層または買替層で、圏外からの転入は少ない。旧街道沿いに形成された旧来からの住宅地域ではあるが、各種商業施設が連担する国道３１０号に近接し、日常の利便性は有している。最近は、周辺地区で新規分譲の動きもあり、需要は底堅い。需要の中心価格帯は、土地は約２５０㎡で２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層共同住宅等も散見するが、自用の居住目的での戸建住宅の取引が大半であって、最寄駅までの距離から賃貸需要は弱く、賃貸市場も成熟していないことから収益還元法の適用は断念した。また、自己使用目的による取引が支配的で、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いため、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅徒歩圏外の自己使用を主とする戸建住宅地域で、共同住宅は点在するものの、駅距離と周辺の利用状況から、共同住宅を想定することは非現実的である為、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づく、市場の実態を反映した価格で、自己使用目的の需要者は、取引価格を重視して意思決定をすることが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	金剛駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が多い、古くからの既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪狭山市大阪府大阪狭山市茱萸木５丁目６３３番
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	180 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模戸建住宅地域として熟成しており、今後も現況を維持して推移すると予測する。旧集落的特性もあるが一定の生活利便性は有して需要も認められることから、地価は概ね横ばいからやや上昇で推移すると予測する。 (2)旧街道沿いの既成住宅地域で、現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏外ながら生活利便性は概ね普通で、一定の需要は見込まれる。周辺地域では新規分譲も見受けられ、地価は当面安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万6,546 円 1平米 7万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万6,876 円 1平米 7万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万6,546円 1平米 7万7,600円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万6,876円 1平米 7万7,700円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)周辺他市と比べた場合に比較的選好性の高い本市では、利便性や住環境の優劣により地価が上昇基調にある地域もある。 (2)南大阪エリアにおける文教都市として地域イメージが良く、子育て世代に人気で、人口と世帯数を維持している。地価は、微増ないし上昇傾向にある。
地域要因
(1)旧集落的地域特性を有する住宅地域であるが、一定の生活利便性は有し需要は認められることから、地価は概ね横ばいからやや上昇傾向にある。 (2)特段の変動要因はない。既成住宅地域ながら、利便性を有し需要は底堅い。周辺地区では宅地開発が進行し、地価は横這いないし微増傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	817 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府大阪狭山市茱萸木５丁目６３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,352 円／平米 28万5,480 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,230 円／平米 27万5,158 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,351 円／平米 25万5,722 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,100 円／平米 25万8,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	817 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府大阪狭山市茱萸木５丁目６３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,898 円／平米 26万837 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,863 円／平米 25万803 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,168 円／平米 25万1,811 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,900 円／平米 25万4,231 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	813 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府大阪狭山市茱萸木５丁目６３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,217 円／平米 25万5,279 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,247 円／平米 24万5,461 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,020 円／平米 25万4,628 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,800 円／平米 25万7,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	813 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府大阪狭山市茱萸木５丁目６３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,704 円／平米 26万3,501 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,688 円／平米 26万143 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,322 円／平米 25万2,321 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	813 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府大阪狭山市茱萸木５丁目６３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,801 円／平米 35万6,390 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,691 円／平米 34万6,108 円／坪
標準価格 平米 坪	8万905 円／平米 26万7,472 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情