路線価 (2023) 大阪府大阪狭山市池尻自由丘2-29-59 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪狭山市大阪府大阪狭山市池尻自由丘２丁目２９番５９
価格時点	2023 年
駅名	狭山駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 30万846 円
1平米当たり	1平米 9万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,550万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,550万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万108 円／坪 1平米 11万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海高野線沿線の住宅地域で概ね大阪狭山市、堺市、富田林市等の圏域。需要者は前記市内に居住する一次取得者層とその買換え層等が混在。駅に近いため圏外からの転入者も見込まれる。池尻自由丘地区は、南海高野線の駅徒歩圏にあり、その利便性や居住環境等の良さから、需要も底固い。景気の先行き不透明感等はまだあるものの、地価は変わらず若干の強含み状況。土地の規模にもよるが、新築の戸建物件で４４００万円前後の物件が需要の中心。 (2) 同一需給圏は、南海高野線及び泉北高速鉄道沿線の大阪狭山市、富田林市、堺市東区、同市南区等における概ね駅徒歩圏内の品等の良い中規模戸建住宅地域である。主な需要者は、住環境を重視する中堅所得者層で、圏外からの転入も見られる。開発から約５０年経過するものの、良好な住環境と駅接近性により需要は堅調である。需要の中心価格帯は、土地は約２２０㎡で２，６００万円程度、新築住宅は画地規模やグレード等にもよるが４，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の住宅取引が支配的な「１低専」の閑静な戸建住宅地域。その規制・周辺環境等より戸建住宅しか想定できず、賃貸物件も、賃貸のための新規建築ではなく、転勤時等に空き家放置を避けるための低廉な賃貸が散見される程度の地域より、収益還元法の適用は困難と判断。よって市場の需給価格を通じて居住の快適性・利便性を反映し得た比準価格を標準とし、代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅徒歩圏に中規模戸建住宅が建ち並ぶ、第一種低層住居専用地域の閑静な住宅街で、周辺の利用状況から共同住宅を想定することは非現実的である為、収益還元法は適用し得なかった。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づく、市場の実態を反映した価格で、自己使用目的の需要者は、取引価格を重視して意思決定をすることが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	狭山駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	65.3 坪 (216 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪狭山市大阪府大阪狭山市池尻自由丘２丁目２９番５９
標準地の範囲
東	25 m
西	20 m
南	14 m
北	22 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は、比較的品等の良い、古い開発住宅地域。画地が分割されつつも、駅徒歩圏で利便性が良く、根強い人気のある戸建住宅地域として、今後も推移すると予測。地価は、なおやや強含み傾向にある。 (2)閑静な中規模戸建住宅地域で、当面は現状の住環境を維持しつつも、今後は画地の細分化が進行するものと予測する。市内において従来から選好性が高く、地価は緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍が収まりつつも、地域の高齢化や人口動態等のほか、円安による建築コスト増等も不動産需給に影響を及ぼしつつある。 (2)南大阪エリアにおける文教都市として地域イメージが良く、子育て世代に人気で、人口と世帯数を維持している。地価は、微増ないし上昇傾向にある。
地域要因
(1)　駅徒歩圏の利便性の良い、区画整然とした人気のある住宅地域。画地の細分化や景気の先行き不透明感等はあるものの、地価はなおやや強含み基調。 (2)地域に特段の変動要因はない。開発から年数は経過するものの、良好な住環境と駅接近性が好感され、地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)　画地要因等による需要サイドの厳選が認められる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	813 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府大阪狭山市池尻自由丘２丁目２９番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,194 円／平米 40万667 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,406 円／平米 40万4,674 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,398 円／平米 37万8,200 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	813 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府大阪狭山市池尻自由丘２丁目２９番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万392 円／平米 46万4,136 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,373 円／平米 47万3,991 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,469 円／平米 38万5,047 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	817 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府大阪狭山市池尻自由丘２丁目２９番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,284 円／平米 46万473 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,698 円／平米 46万1,842 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,644 円／平米 38万2,319 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	817 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府大阪狭山市池尻自由丘２丁目２９番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,261 円／平米 40万889 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,729 円／平米 38万9,212 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,195 円／平米 38万835 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	817 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府大阪狭山市池尻自由丘２丁目２９番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,899 円／平米 50万8,790 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,966 円／平米 51万2,318 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,341 円／平米 38万4,623 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情