路線価 (2023) 大阪府大阪狭山市大野西749-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪狭山市大阪府大阪狭山市大野西７４９番２外
価格時点	2023 年
駅名	金剛駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	650万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	650万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8 円／坪 1平米 3万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね大阪狭山市を中心に、河内長野市、富田林市等の南河内地域の圏域に存する市街化調整区域内の既存住宅地域の範囲。主な需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する一次取得者層等が中心で、圏外からの転入者は殆ど認められない。最寄り駅バス圏で生活利便性も劣る地域のため、需要は弱く依然地価下落傾向が継続している。地域における取引は散発的で中心価格帯も判然としない。 (2) 同一需給圏は概ね南海高野線、近鉄長野線等沿線の大阪狭山市及びその周辺市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は地域に地縁のある居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は農家住宅地域としての居住環境が主となる地域であり、最寄り駅からは遠く、利便性が劣るため、需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。取引が少ない上に規模等により様々で需要の中心価格帯は判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄り駅から遠く、アパート等の収益物件は皆無で賃貸市場が形成されていないことから収益還元法の適用は断念した。一方、少ないながらも代替性を有する同一需給圏内の類似地域内における市街化調整区域の農家集落等に存する取引事例から求められた比準価格の信頼性は高いものと判断し、比準価格を標準とし、前年公示価格からの推移、類似する標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 駅から遠い市街化調整区域内の農家住宅地域で、土地利用の規制もあり、賃貸用不動産は見当たらず自己使用目的の住宅が支配的な地域である。賃貸市場が成熟していない地域のため、収益還元法の適用は断念した。以上から、市場の実態を反映して、規範性が高いと認められる比準価格を標準とし、前年標準地価格や市街化調整区域内の他の標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	金剛駅南西方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の周囲に農地が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪狭山市大阪府大阪狭山市大野西７４９番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	10 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　大阪狭山市南部に位置する市街化調整区域内の農家住宅地域。駅徒歩圏外の市街化調整区域のため、今後も現状のまま推移すると予測。やや不便な地域のため需要も弱く、地価も下落傾向で推移している。 (2)市街化調整区域内の農家住宅地域としての住環境が保たれており、地域要因に特別の大きな変動はなく、この先も当面は現況のまま推移すると予測する。地価は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内不動産市場は良好な住環境を背景に総じて上昇乃至横這いで、一部の利便性に劣る地域は微減で推移している。 (2)当市は居住環境が良好な都市として、南河内地域では選好性が強い。地価も利便性に劣る一部地域以外は概して緩やかな上昇傾向にある。
地域要因
(1)最寄り駅バス圏で交通利便性の劣る調整区域内の旧集落地域の住宅地。他からの転入者需要も限定的なため、地価は依然下落傾向にある。 (2)最寄り駅から遠い市街化調整区域内の住宅地域で、特段の地域要因の変動はない。地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	807 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府大阪狭山市大野西７４９番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,165 円／平米 13万6,091 円／坪
推定価格 平米 坪	4万309 円／平米 13万3,262 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,483 円／平米 11万7,307 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	805 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	南河内郡太子町
地域	大阪府大阪狭山市大野西７４９番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,122 円／平米 13万5,949 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,303 円／平米 12万9,936 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,860 円／平米 11万8,553 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	805 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府大阪狭山市大野西７４９番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,975 円／平米 9万9,097 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,682 円／平米 9万4,823 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,033 円／平米 11万9,125 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	801 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府大阪狭山市大野西７４９番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,192 円／平米 7万3,367 円／坪
推定価格 平米 坪	5万333 円／平米 16万6,401 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,447 円／平米 12万494 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情