路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区中央4-3-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区中央４丁目３番６
価格時点	2023 年
駅名	地下鉄仙台駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3億1,700万 円 (498 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 210万5,922 円 1平米 63万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億1,400万 円 (498 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 208万2,780 円／坪 1平米 63万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台駅西口の幹線道路背後の商業地域。典型的需要者は当地域内で事業展開を意図する不動産会社等の企業、学校法人等。様々な用途が混在しており用途の多様性に富む土地柄である。周辺地域では分譲マンションや高機能オフィスビル、専門学校の新校舎等が建設中。近年では新しく自社オフィスビルの建替えやビジネスホテル等の開業も見られ不動産投資が旺盛な地域である。土地取引の中心価格帯は坪当たり２００万～２５０万円程度。 (2) 同一需給圏は仙台市中心部及びその周辺の商業地域一円で、需要者の中心は投資用不動産の取得を目的とする不動産業者等である。近隣地域周辺は仙台駅に近く、専門学校やホテルを含む多様な用途が混在している。コロナ禍においても良好な資金調達環境が継続しており、比較的堅調なオフィス賃貸市況等から、オフィスビル用地の需要は堅調である。位置、形状等の個別性が強いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性により収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 仙台駅西口に近い商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を基礎とし、収益性が重視される取引市場の実態を反映したもので実証的で規範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求めたもので、主な需要者の行動原理を反映しているものの、想定要素があり流動的な側面がある。本件では、より説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	地下鉄仙台駅南西方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	150.6 坪 (498 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	教習所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区中央４丁目３番６
標準地の範囲
東	55 m
西	55 m
南	45 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺地域で再開発事業や老朽化ビルの建替え等が多くみられる。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)交通接近性が優る幹線背後の商業地域。専門学校の校舎、ビジネスホテル、マンション等が混在する。大型商業施設の背後で用途の多様性に富む。周辺で再開発事業が進捗中で、当地域も影響下にあり発展的に推移と予測。 (2)仙台駅に近く、専門学校、ホテル、共同住宅等もみられる。周辺ではホテルや複合用途の施設の建築が進んでいる。地域内には格別の変動要因はなく当分の間現状維持と予測。需要を反映した地価は上昇傾向にあると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 219万5,184 円 1平米 66万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 216万8,736 円 1平米 65万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 219万5,184円 1平米 66万4,000円
前年から次年への変動率 8 ％
2022年	1坪 195万540円 1平米 59万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 216万8,736円 1平米 65万6,000円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2019年	1坪 195万540円 1平米 59万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利で資金環境は良好。積極的な不動産投資がみられ収益物件の建設が盛ん。収益物件需要も堅調であるが、売物件は少なく高値取引が把握される。 (2)コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に回復が見られる。
地域要因
(1)再開発による高層オフィスビル建設が進捗中。近隣では令和４年７月ホテル開業。学校法人の新校舎建設もみられ旺盛な不動産投資が散見される。 (2)仙台駅に近接し、多様な用途が混在している。地域に格別の変動要因はないが、周辺では複数の開発が行われ、需要を反映した地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央４丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万9,451 円／平米 148万5,885 円／坪
推定価格 平米 坪	53万7,387 円／平米 177万6,601 円／坪
標準価格 平米 坪	67万8,519 円／平米 224万3,184 円／坪
査定価格 平米 坪	67万9,000 円／平米 224万4,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央４丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,704 円／平米 182万3,933 円／坪
推定価格 平米 坪	55万601 円／平米 182万287 円／坪
標準価格 平米 坪	65万3,920 円／平米 216万1,860 円／坪
査定価格 平米 坪	65万4,000 円／平米 216万2,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311090 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央４丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万2,963 円／平米 172万8,916 円／坪
推定価格 平米 坪	56万5,323 円／平米 186万8,958 円／坪
標準価格 平米 坪	66万424 円／平米 218万3,362 円／坪
査定価格 平米 坪	66万 円／平米 218万1,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央４丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万118 円／平米 198万3,990 円／坪
推定価格 平米 坪	74万4,852 円／平米 246万2,481 円／坪
標準価格 平米 坪	66万916 円／平米 218万4,988 円／坪
査定価格 平米 坪	66万1,000 円／平米 218万5,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市青葉区中央４丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万9,089 円／平米 260万8,728 円／坪
推定価格 平米 坪	87万5,889 円／平米 289万5,689 円／坪
標準価格 平米 坪	88万1,176 円／平米 291万3,168 円／坪
査定価格 平米 坪	88万1,000 円／平米 291万2,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情