路線価 (2023) 大阪府阪南市尾崎町5-216-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 阪南市大阪府阪南市尾崎町５丁目２１６番２３
価格時点	2023 年
駅名	尾崎駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	449万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,439 円 1平米 4万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	447万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,778 円／坪 1平米 4万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海本線の「尾崎」駅周辺から市内北部の住宅地域等を中心に、その他市域及び隣接市町の住宅地域を含むこととする。当該地域は成熟した住宅地域で、需要者は１次取得者や買替え世帯が中心と考える。近隣地域は、中小規模の戸建住宅地域として変化がなく、需要はやや弱含みで競合も多く、地価はやや下落と考える。土地価格は地積が１００㎡で総額４４９万円。新築住宅の総額は、同種で２千万円台前半がその中心と考える。 (2) 同一需給圏は概ね阪南市を中心とする泉州地域の圏域である。需要者の中心は阪南市及びその周辺市域在住の個人で、同一需給圏外からの転入者は少ない。阪南市はこのところ高齢化が進んでいる。その為、住宅地価は利便性に優れる尾崎駅周辺地域を除いて、下落傾向が続いている。当該地域は最寄駅である尾崎駅からやや離れた住宅地で、需要はやや弱含みである。当該地域及び周辺の新築戸建の価格は、２０００～２７００万円程度が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、南海本線「尾崎」駅から徒歩圏内に位置する中小規模の戸建住宅地域である。当地域は既成の戸建住宅地域として成熟しており、自用目的の取引が支配的である。また、画地規模や地域の賃貸市場等を鑑み、収益目的の建物を想定できなかったため、収益価格を試算しなかった。本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡についての検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。戸建住宅の賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い取引事例から求められており、実証的で信頼性が高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	尾崎駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阪南市大阪府阪南市尾崎町５丁目２１６番２３
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　　北４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)成熟した既成の開発住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (2)当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特に重要な変動は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万8,439 円 1平米 4万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万7,778 円 1平米 4万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 14万9,101円 1平米 4万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 14万9,101円 1平米 4万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)これまでの反動により消費や投資が回復し、緩やかな景気回復が継続している。依然、地政学リスクや物価高により先行き不透明感が見られる。 (2)ウィズコロナ政策の下で、景気の持ち直しが期待されるが、阪南市は高齢化率が高い為、尾崎駅徒歩圏の住宅地を除き、不動産市況は弱含みである。
地域要因
(1)当該地域は既存の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地価はやや下落と考える。 (2)価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。地価は若干の下落傾向で推移すると予測される。
個別的要因	(1)特記すべき個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	708 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市尾崎町５丁目２１６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,862 円／平米 16万1,538 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,893 円／平米 14万8,416 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,346 円／平米 14万9,914 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	708 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市尾崎町５丁目２１６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万150 円／平米 13万2,736 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,116 円／平米 12万9,317 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,414 円／平米 14万3,527 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	713 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市尾崎町５丁目２１６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,942 円／平米 13万2,048 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,892 円／平米 15万8,331 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,228 円／平米 15万2,830 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	708 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府阪南市尾崎町５丁目２１６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,396 円／平米 18万6,445 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,558 円／平米 18万3,675 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,733 円／平米 14万7,887 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	711 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府阪南市尾崎町５丁目２１６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,611 円／平米 18万3,850 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,905 円／平米 15万5,068 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,768 円／平米 13万8,085 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情