路線価 (2023) 大阪府阪南市箱作2874-132 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 阪南市大阪府阪南市箱作２８７４番１３２
価格時点	2023 年
駅名	箱作駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	335万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	335万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円／坪 1平米 2万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ阪和線及び南海本線沿線のうち、概ね阪南市及び周辺市町の圏域。需要者の中心は圏域内居住の一次取得者層で、圏外からの転入は少ない。圏域内には同様の住宅団地が多く、供給過剰状態であり、駅接近性に劣り、また空家も多く見受けられるところから、住宅需要は弱含みで推移していると判断される。市場の中心価格帯は、対象標準地と同規模の土地で３５０万円前後、新築戸建で１，５００万円～２，０００万円である。 (2) 同一需給圏は、当市および隣接市町を含む南海本線の沿線にある住宅団地内の住宅地域を中心に、ＪＲ沿線他の市内の住宅地域等と判定した。需要者は、市内および周辺市町における１次取得者や買替え世帯が中心と考える。当該地域は、最寄駅から徒歩圏外の成熟した住宅団地にある。需要は弱含みで、地価はやや下落と考える。土地値は、地積が１２１㎡で総額約３３５万円。新築住宅の総額は、２千万円台前半が中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模の戸建住宅地域であり、画地規模が小さく収益物件の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。比準価格について再検討すると、これは豊富な取引事例から試算されたものであり市場実態を反映しており、自用目的での取引が中心の近隣地域のような住宅地域では説得性に優れている。さらに、代表標準地との価格検討でも十分に均衡を得ており適正・妥当と判断されることから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、南海本線「箱作」駅の南西側に位置する住宅団地内にある中規模の戸建住宅地域である。高台の住宅団地にあり、自己使用目的の取引が支配的である。また、地域周辺は短期的な賃貸が見られる程度で、賃貸市場は形成されていないため、収益価格は算定しえなかった。市場性を反映した取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との均衡についての検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	箱作駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	36.6 坪 (121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅が建ち並ぶ山手の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阪南市大阪府阪南市箱作２８７４番１３２
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．４ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模住宅が建ち並ぶ山手の既成住宅地域であり、完全に熟成しており、今後とも大きな地域要因の変化は予測されない。駅接近性及び街路事情に劣り、需要は弱含みで、地価は下落傾向が継続すると予測される。 (2)成熟した住宅団地内の戸建住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化が進み、住宅は慢性的供給過多であり、尾崎駅周辺の一部を除き需要は全体的に弱含みである。よって、地価も一部を除き下落傾向である。 (2)これまでの反動により消費や投資が回復し、緩やかな景気回復が継続している。一方、地政学リスク、物価上昇等により不透明感が見られる。
地域要因
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因の変化は認められない。駅距離及び街路の連続性等に劣り、地価は若干の下落傾向にある。 (2)当該地域は、住宅団地内の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地価はやや下落と考える。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特記すべき個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	711 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市箱作２８７４番１３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,644 円／平米 9万1,391 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,124 円／平米 8万9,672 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,453 円／平米 9万760 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	701 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市箱作２８７４番１３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万440 円／平米 10万635 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,575 円／平米 9万7,775 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,886 円／平米 8万8,885 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	708 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市箱作２８７４番１３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,401 円／平米 9万588 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,058 円／平米 8万6,148 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,324 円／平米 8万3,721 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	706 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市箱作２８７４番１３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,879 円／平米 9万2,168 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,417 円／平米 8万7,335 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,443 円／平米 8万7,421 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情