路線価 (2023) 大阪府阪南市山中渓229 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 阪南市大阪府阪南市山中渓２２９番
価格時点	2023 年
駅名	山中渓駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	578万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,295 円 1平米 2万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	576万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円／坪 1平米 2万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪南市内の、旧集落地域及びその周辺地域である。需要者の中心は、地縁関係者であり、同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。駅からは近距離にあるものの、中心市街地から遠距離にあり、地縁関係者による取引が中心となるため市場に動きはほとんど無い。需要も弱いため、地価も依然として下落傾向にある。中心価格帯は、土地約２００㎡で約５２０万円である。 (2) 同一需給圏は阪南市を中心とし、旧来から見られる集落地域及びその周辺の住宅地域である。地縁的選好性を有する地域であり、圏外からの転入者はほぼ見られない。人口減少・高齢化が進む阪南市の住宅地価は利便性に優れる尾崎駅周辺地域を除いて、下落傾向が続いており、当地域の需要もやや弱含みであり、地価は依然として下落傾向にある。標準的画地規模（２２０㎡前後）で５５０万円から６００万円程度が中心需要帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧集落の中の住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、類似地域等より一定数の取引事例を収集することができた。一方、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。よって、取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は自用の戸建住宅を中心としており、賃貸市場は転勤等により借家に供される程度でほぼ無く、また対象標準地の規模から収益物件の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は類似地域に存する信頼性の高い事例を採用し、また各補修正も適正に行われているなど規範性が高く、需要者の行動を反映した説得力ある価格である。これらより、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	山中渓駅北東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阪南市大阪府阪南市山中渓２２９番
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	100 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの住宅地域であり、特に変動要因は認められないことから、現状のまま推移していくものと思われる。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)成熟した住宅地域であり、地域の要因に特に変化はない。土砂災害警戒区域内で、かつ利便性も劣ることから有効需要は乏しく、一般経済の先行き不透明感が強まる状況下、地価は下落傾向で推移することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,295 円 1平米 2万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本の景気は、緩やかに持ち直している。個人消費や設備投資は、持ち直している。企業収益は一部に弱さがみられるものの、総じて改善している。 (2)原油や資材価格、金利水準などのマクロ経済動向に注視する必要があるが、現在のところ、住宅地価格に顕著な影響は認められない。
地域要因
(1)阪南市内の住宅地取引においては、中心市街地から距離がある地域は、住宅需要が弱く、地価は下落傾向にある。 (2)既成住宅地域で特に大きな変化は無いが、人口減少・少子高齢化等の進捗も相俟って、地価は下落傾向を継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	713 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市山中渓２２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,587 円／平米 11万1,039 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,456 円／平米 10万7,300 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,841 円／平米 8万5,430 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	712 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市山中渓２２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万861 円／平米 6万8,966 円／坪
推定価格 平米 坪	2万51 円／平米 6万6,289 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,413 円／平米 8万4,015 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	1.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	713 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市山中渓２２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万626 円／平米 6万8,190 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,641 円／平米 10万7,911 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,441 円／平米 8万4,108 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	713 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市山中渓２２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,574 円／平米 9万7,772 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,852 円／平米 10万8,609 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,427 円／平米 8万4,062 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情