路線価 (2023) 大阪府阪南市さつき台2-10-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 阪南市大阪府阪南市さつき台２丁目１０番１２
価格時点	2023 年
駅名	和泉鳥取駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	641万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	640万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,644 円／坪 1平米 3万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね阪南市を中心とする泉州地域の圏域。需要者の中心は主に阪南市在住の一次及び二次取得者が大部分であり、圏外からの転入者は少ない。圏域内では同様の住宅団地が多く供給過剰であり、また利便性に劣ることから、地域要因は安定しているものの、住宅需要は弱含みで、地価も下落傾向にある。近隣地域内に新築物件はなく、敷地５０坪程度の中古物件で１，０００万円～１，５００万円程度が多い。 (2) 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線で概ね阪南市が圏域である。需要者の中心は阪南市内居住の一次及び二次取得者が大半を占める。圏外からの転入者は少ない。阪南市内の山手に位置し、老朽化の進む大規模住宅団地で、駅接近性に劣り、高低差もあるため住宅需要は弱く、地価水準は下落傾向に推移している。ほとんどが中古戸建住宅の取引であるが、市場の中心となる地価水準は、土地で１７０㎡程度では６４０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格を再検討したが、豊富な取引事例から試算され、市場性を反映し、規範性に優れると判断される。一方、第１種低層住居専用地域に所在し賃貸共同住宅等はなく、一戸建賃貸市場も未成熟で、自用目的での取引が中心であり、収益物件の想定は非現実的であるところから、収益還元法の適用は断念した。さらに、比準価格は代表標準地と検討した価格と均衡を得ており適正・妥当であるところから、これをそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 近隣地域の標準的使用は戸建住宅地で、自己使用目的での取引が中心であり、類似地域等より一定数の取引事例を収集することができた。一方、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。よって、取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	和泉鳥取駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阪南市大阪府阪南市さつき台２丁目１０番１２
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく、今後とも現状で推移すると予測される。周辺に同様の住宅団地が多く供給過多であり、また人口減少の影響等から、地価は弱含みで推移すると予測される。 (2)区画整然とした山手の住宅地域で、低層住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持すると予測する。地域要因に変動要因は認められないが、需要は弱く、地価水準は当面下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,644 円 1平米 3万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化が進み、住宅は慢性的供給過多であり、尾崎駅周辺の一部を除き需要は全体的に弱含みである。よって、地価も一部を除き下落傾向である。 (2)日本の景気は、緩やかに持ち直している。個人消費や設備投資は、持ち直している。企業収益は一部に弱さがみられるものの、総じて改善している。
地域要因
(1)中規模戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因の変化はなく、熟成している。駅から遠く生活利便性に劣ることから、地価は弱含みである。 (2)阪南市内の住宅地取引においては、高低差が大きく、老朽化が進む大規模住宅団地は、住宅需要が弱く、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	708 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市さつき台２丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,153 円／平米 12万2,828 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,197 円／平米 11万9,667 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,563 円／平米 12万877 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	710 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市さつき台２丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万646 円／平米 13万4,376 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,881 円／平米 13万1,847 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,624 円／平米 12万4,385 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	712 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市さつき台２丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,985 円／平米 12万2,272 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,477 円／平米 11万7,287 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,691 円／平米 11万7,994 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	710 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市さつき台２丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,527 円／平米 9万1,004 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,009 円／平米 8万9,292 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,934 円／平米 12万5,410 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情