路線価 (2023) 大阪府阪南市黒田430-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 阪南市大阪府阪南市黒田４３０番３１
価格時点	2023 年
駅名	尾崎駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	679万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	679万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円／坪 1平米 5万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海線「尾崎」駅から徒歩圏内の住宅地域及びその他の混在地域を中心に、ＪＲ線沿線やその他市域、隣接市の住宅地域等と考える。需要者は１・２次取得者が中心と考える。近隣地域は成熟した住宅地域で、変化は見られない。市内中心部に近いため、比較的人気が高く、土地の需要は概ね堅調である。土地値は１２７㎡で総額６７９万円。新築の戸建住宅は、総額で２０００万円台後半がその中心と考える。 (2) 同一需給圏は南海本線沿線及びＪＲ阪和線沿線で概ね泉南市、阪南市内の圏域である。需要者の中心は泉南市、阪南市内居住の一次及び二次取得者が大半を占める。同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。尾崎駅から徒歩圏内にあり、住宅需要は安定しているため、地価水準は横ばい傾向にて推移している。中心となる価格帯は、土地約１３０㎡で７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、南海本線「尾崎」駅から徒歩圏内にある旧来から見られる中規模の住宅地域である。市内のほぼ中心部にあり、生活利便性は良好である。成熟した住宅地域で、土地は自用目的の取引が支配的である。画地規模や地域の賃貸市場等を鑑み、収益目的の建物を想定できず、収益価格を試算しなかった。本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、周辺公示地等との価格バランス検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域の標準的使用は戸建住宅地で、自己使用目的での取引が中心であり、類似地域等より一定数の取引事例を収集することができた。一方、収益物件は少なく、戸建の賃貸市場は未成熟と判断し、収益還元法の適用は断念した。よって、取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	尾崎駅南方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	38.4 坪 (127 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	建売住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阪南市大阪府阪南市黒田４３０番３１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	14 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　　北４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)成熟した既成の開発住宅地域であり、変化は見られない。周辺環境にも大きな変化はなく、現状のまま推移するものと予測される。 (2)地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。尾崎駅徒歩圏にあって、安定した需要が認められることなどから、地価水準は横ばい傾向での推移を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)これまでの反動により消費や投資が回復し、緩やかな景気回復が継続している。依然、地政学リスクや物価高により先行き不透明感が見られる。 (2)日本の景気は、緩やかに持ち直している。個人消費や設備投資は、持ち直している。企業収益は一部に弱さがみられるものの、総じて改善している。
地域要因
(1)当該地域は、既存の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地価は概ね横這いと考える。 (2)阪南市内の住宅地取引においては、尾崎駅徒歩圏の住宅需要は安定し、地価は横ばい傾向で推移している。
個別的要因	(1)特記すべき個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	710 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市黒田４３０番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,500 円／平米 15万7,035 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,117 円／平米 15万2,463 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,039 円／平米 15万8,817 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,000 円／平米 16万1,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	703 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市黒田４３０番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,685 円／平米 20万3,931 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,313 円／平米 19万6,089 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,274 円／平米 18万6,042 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,400 円／平米 18万9,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	1.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	710 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市黒田４３０番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,560 円／平米 17万457 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,050 円／平米 16万8,771 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,956 円／平米 17万5,073 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	708 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府阪南市黒田４３０番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万150 円／平米 13万2,736 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,116 円／平米 12万9,317 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,646 円／平米 17万4,048 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情