路線価 (2023) 大阪府三島郡島本町東大寺3-90-85 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 三島郡島本町大阪府三島郡島本町東大寺３丁目９０番８５
価格時点	2023 年
駅名	島本駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,780万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,780万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円／坪 1平米 14万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ねＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線の住宅地域。需要者は、大阪府北部、京都府南部に居住する３０代～４０代のファミリー世帯の世帯主が想定される。最寄駅から比較的距離を有するものの、閑静な住宅街であることから需給バランスは比較的安定している。土地は２００㎡程度で２，９００万円程度、新築戸建物件は４，０００～５，０００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線のうち、島本町及び隣接する高槻市に形成される住宅地域。需要者の中心は当該圏域に地縁を有する個人需要者である。対象標準地が存するエリアは、ＪＲ「島本」駅より徒歩圏で、街区も整然としていることから堅調な需要がみられる。市場で中心となる価格は土地２００㎡程度の物件で２，０００万円台後半、新築の戸建物件で４，０００万円～５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は中規模一般住宅を中心とする在来の住宅地域に存しており、収益性よりも居住の快適性を重視する等の理由により収益還元法による価格は低く算出された。比準価格については、市場実態を反映した価格が算出された。対象地については収益性よりも取引市場の実態を重視した価格形成がなされるものと判断され、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意し、上記のように鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及び周辺地域は、中小規模一般住宅を中心とする住宅地域で、自用目的での取引が中心であり、アパート等の収益物件も若干見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。従って、快適性を重視する比準価格を標準とし、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	島本駅北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	58.4 坪 (193 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三島郡島本町大阪府三島郡島本町東大寺３丁目９０番８５
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、現状の住環境を維持して推移していくものと予想する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、住環境が良く、利便性も良好なため、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)本市の市況動向は、世界的な原材料の高騰、円安による経済不安、まだまだ残る新型コロナの影響も懸念され不透明感が残る。 (2)島本町の人口は微増傾向で高齢化率は大阪府全体とほぼ同一水準。取引件数は概ね横ばい。各種経済政策等により景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)中小規模一般住宅が多い住宅地域で地域要因に格別の変動はないが、需要は比較的安定的に推移している。 (2)中小規模一般住宅が多い住宅地域で地域要因に格別の変動はないが、需要は比較的安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1117 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	三島郡島本町
地域	大阪府三島郡島本町東大寺３丁目９０番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,803 円／平米 41万5,905 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,336 円／平米 40万7,749 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,652 円／平米 45万5,078 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1117 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	三島郡島本町
地域	大阪府三島郡島本町東大寺３丁目９０番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,111 円／平米 60万2,059 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,569 円／平米 56万7,207 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,714 円／平米 46万1,894 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1117 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	三島郡島本町
地域	大阪府三島郡島本町東大寺３丁目９０番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,748 円／平米 59万4,247 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,873 円／平米 56万8,212 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,496 円／平米 45万7,868 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1117 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	三島郡島本町
地域	大阪府三島郡島本町東大寺３丁目９０番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,471 円／平米 37万8,441 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,601 円／平米 44万4,991 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,348 円／平米 45万4,072 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情