路線価 (2023) 大阪府豊能郡豊能町希望ケ丘6-4-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊能郡豊能町大阪府豊能郡豊能町希望ケ丘６丁目４番２０
価格時点	2023 年
駅名	池田駅 から 17000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	488万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	488万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,352 円／坪 1平米 2万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は能勢電鉄妙見線、日生線沿線及び池田、千里中央駅からバス圏に位置する中規模戸建住宅地域である。需要者は大阪府北部に居住する一次取得者層である。大阪府北端のやや利便性が劣る住宅地域であるため、周辺市域からの転入はほとんどなく、人口も減少傾向であり、土地取引件数は低位で推移している。土地は２００㎡程度で５００万円程度、中古住宅は１０００～１５００万円前後までが需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、豊能町内を中心とする住宅地域及び能勢電鉄沿線の戸建住宅地域である。需要者の属性は、地域的な選好性を有する自用目的の個人が中心である。豊能町内の住宅地域の地価は、相対的に都心への交通・接近条件が劣るため、下落傾向が継続している。画地規模・立地条件等による個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難なものの、標準的画地規模の土地で５百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域で、周辺には賃貸目的のアパートやマンションは、ほとんど見られず、また、戸建住宅の賃貸市場も成熟していないため、収益価格は試算できなかった。当地域が快適性を重視する戸建住宅地域であること、また、自己使用目的での取引が中心の地域であることから、取引市場の実態を反映する規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は地域的な特性が類似する豊能町内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、対象近隣地域は中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場は、転勤等による一時的な賃貸を除くと未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	池田駅北東方
距離	17000 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊能郡豊能町大阪府豊能郡豊能町希望ケ丘６丁目４番２０
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ街区整然とした郊外の住宅地域として成熟しており、格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。 (2)中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として、特段の変動要因もなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。都心中心部への交通・接近条件等が劣る住宅地域の地価は、下落傾向が継続している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊能町の人口は減少傾向が続き、高齢化も進んでいる。地価は、下落傾向で推移しているが、在宅ワークの長期化により、新しい需要が出始めている。 (2)豊能町の人口は大阪府下の中でも減少率は大きく、高齢化率も高い。取引件数、建築着工に特段の変化はないが、地価は下落傾向が継続している。
地域要因
(1)街区整然とした住宅団地である。都心から遠く利便性がやや劣るため、地価は若干の下落傾向にあるが、一時よりは回復傾向にある。 (2)豊能町の東部地区の住宅地は、西部地区と比較して、交通・接近条件や利便性が相対的に劣るため、地価の下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊能郡豊能町
地域	大阪府豊能郡豊能町希望ケ丘６丁目４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,585 円／平米 8万4,584 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,722 円／平米 7万8,425 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,257 円／平米 7万6,888 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊能郡豊能町
地域	大阪府豊能郡豊能町希望ケ丘６丁目４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,878 円／平米 7万8,941 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,476 円／平米 7万7,612 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,244 円／平米 7万6,845 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊能郡豊能町
地域	大阪府豊能郡豊能町希望ケ丘６丁目４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,686 円／平米 8万1,612 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,847 円／平米 7万8,838 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,611 円／平米 7万8,058 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊能郡豊能町
地域	大阪府豊能郡豊能町希望ケ丘６丁目４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,215 円／平米 7万3,443 円／坪
推定価格 平米 坪	2万854 円／平米 6万8,943 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,162 円／平米 7万3,268 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情