路線価 (2023) 大阪府豊能郡豊能町余野723 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊能郡豊能町大阪府豊能郡豊能町余野７２３番
価格時点	2023 年
駅名	池田駅 から 16000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	571万 円 (565 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	571万 円 (565 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、豊能町、能勢町を含む大阪府北部のバス便利用の農家住宅地域。需要者は自己所有目的の個人が中心であるが、地縁的選好性が働き、交通接近条件が劣るため、需要は相当限定的である。市街化調整区域内の宅地の供給は少ないが、上記のとおり、立地条件が劣り、かつ、地縁的選好性が強いため、需要も少なく、市場は弱含みの状態である。取引の中心となる価格帯は、土地は数百万円程度であり、古家付きの場合でも総額はほとんど同額程度である。 (2) 同一需給圏は豊能町及び能勢町を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の属性は、地域的な選好性を有する自用目的の個人が中心である。市街化調整区域内における住宅地の供給は少なく、需要も限定的であり、地価は下落傾向が継続している。画地規模・立地条件等による個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難なものの、建物付の物件で総額５０～６０百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は農家住宅を中心とした住宅地域で、自己使用目的の取引が大半であり、また、賃貸物件はほとんどなく、賃貸市場が成立しないため、収益価格は試算することができなかった。よって、当標準地においては、取引市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地価格との検討並びに市場の動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 豊能町の市街化調整区域内において、規範性のある適切な事例収集が困難であったため、比準価格は、隣接する能勢町の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、対象近隣地域は農家住宅の周辺に農地が多く見られる住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場は形成されておらず、収益価格の試算は断念した。以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	池田駅北東方
距離	16000 m
土地の状態
土地面積	170.9 坪 (565 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の周辺に農地が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊能郡豊能町大阪府豊能郡豊能町余野７２３番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域であり、格別の変動要因はないので当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)農家住宅の周辺に農地が多く見られる住宅地域として、特段の変動要因もなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。交通・接近条件等が劣る市街化調整区域においては、依然として地価の下落傾向が継続している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊能町の人口は減少傾向が続き、高齢化も進んでいる。地価は、下落傾向で推移しているが、在宅ワークの長期化により、新しい需要が出始めている。 (2)豊能町の人口は大阪府下の中でも減少率は大きく、高齢化率も高い。取引件数、建築着工に特段の変化はないが、地価は下落傾向が継続している。
地域要因
(1)利便性が劣る市街化調整区域内の農家住宅地域である当地域に対する需要は弱含みで、地価は依然下落傾向である。 (2)豊能町内の住宅地の地価は、都心への交通・接近性が劣り、下落傾向が継続している。また、調整区域内の地価の下落率はやや高めで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1108 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊能郡能勢町
地域	大阪府豊能郡豊能町余野７２３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,891 円／平米 3万2,700 円／坪
推定価格 平米 坪	9,358 円／平米 3万938 円／坪
標準価格 平米 坪	1万398 円／平米 3万4,376 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊能郡能勢町
地域	大阪府豊能郡豊能町余野７２３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,374 円／平米 2万4,378 円／坪
推定価格 平米 坪	7,810 円／平米 2万5,820 円／坪
標準価格 平米 坪	8,785 円／平米 2万9,043 円／坪
査定価格 平米 坪	8,790 円／平米 2万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1108 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊能郡能勢町
地域	大阪府豊能郡豊能町余野７２３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,955 円／平米 2万2,993 円／坪
推定価格 平米 坪	8,487 円／平米 2万8,058 円／坪
標準価格 平米 坪	9,823 円／平米 3万2,475 円／坪
査定価格 平米 坪	9,820 円／平米 3万2,465 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1104 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊能郡能勢町
地域	大阪府豊能郡豊能町余野７２３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,037 円／平米 4万3,100 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,417 円／平米 4万4,357 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,821 円／平米 3万9,080 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情