路線価 (2023) 大阪府豊能郡能勢町森上45-70 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊能郡能勢町大阪府豊能郡能勢町森上４５番７０
価格時点	2023 年
駅名	山下駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	353万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	355万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円／坪 1平米 1万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は能勢町及び周辺市町の住宅地域である。需要者は当該地域に地縁を有する個人に限定され、圏域外からの転入者はほとんど見られない。能勢町内での交通接近性、生活利便性等は概ね良好であるものの、不動産需要は弱く、地価は下落傾向で推移していると判断される。地価水準が低位で取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は能勢町、豊能町のほか周辺市町に存する中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者は当該地域に地縁を有する個人である。近隣地域は能勢町の中心部に近いものの、町内に鉄道駅がなくバス便も少ないため交通条件は周辺市町と比較して格段に劣る。人口減少、高齢化が進んでおり、当該地域の不動産需要は弱含んでおり、地価は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は土地約２００㎡で、４００万円までである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己所有を主体とした戸建住宅地域であり、賃貸市場が認められないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は主として自用目的の取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した適正な実勢価格が求められたものと思料される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地価格等との均衡及び周辺地価動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は能勢町内の市街化区域に存する取引事例のほか、能勢町西部の市街化調整区域内の事例、及び隣接する豊能町の戸建住宅地事例まで幅広く選択したが適正に補修正しており、市場性を反映した価格である。一方、当該地域は賃貸需要がほとんど認められないことから収益還元法の適用を断念した。よって、市場性を反映した比準価格を説得力のある価格と判断して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	山下駅北方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊能郡能勢町大阪府豊能郡能勢町森上４５番７０
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	150 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、当面は現状の環境を維持して推移するものと思われる。不動産需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、現状の環境を維持して推移するものと予測する。人口は減少傾向で、高齢化が進んでいることから住宅地需要は弱い。地価は継続的な下落傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率、高齢化率とも高く、交通接近性、生活利便性にも劣ること等から能勢町の不動産需要は減退、地価は依然として下落傾向で推移している。 (2)能勢町の人口は減少し、高齢化が進行するほか、交通接近性、生活利便性に劣ることから地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)町中心部に近い市街化区域内の住宅地であるが、不動産需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移している。 (2)市街化区域内の住宅地域として成熟しているが、不動産需要は弱含んでおり、地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1108 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊能郡能勢町
地域	大阪府豊能郡能勢町森上４５番７０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万621 円／平米 10万1,233 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,149 円／平米 9万6,367 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,320 円／平米 5万7,260 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊能郡能勢町
地域	大阪府豊能郡能勢町森上４５番７０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万159 円／平米 6万6,646 円／坪
推定価格 平米 坪	2万989 円／平米 6万9,390 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,668 円／平米 5万8,410 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊能郡豊能町
地域	大阪府豊能郡能勢町森上４５番７０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,686 円／平米 8万1,612 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,847 円／平米 7万8,838 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,770 円／平米 5万8,748 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊能郡豊能町
地域	大阪府豊能郡能勢町森上４５番７０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,585 円／平米 8万4,584 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,722 円／平米 7万8,425 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,507 円／平米 5万7,878 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情