路線価 (2023) 大阪府泉南郡熊取町高田2-2467-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉南郡熊取町大阪府泉南郡熊取町高田２丁目２４６７番１
価格時点	2023 年
駅名	熊取駅 から 5100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	551万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	548万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円／坪 1平米 1万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊取町、泉佐野市、その他周辺市町を含む市街化調整区域内の集落地域を中心とする圏域である。地縁的選好性を有する地域で、需要者は地元住民等が主であり、圏外からの転入者はほとんど見込まれない。最寄駅から徒歩圏外に位置し、利便性の劣る農家住宅地域であり、需要は弱く地価は下落傾向で推移している。需要の中心価格帯は、取引がほとんど認められないことから判然としない。 (2) 同一需給圏は熊取町とその周辺市の市街化調整区域を中心とする圏域である。需要者は近隣地域及び周辺地域の地縁性を有する居住者が中心であり、当該圏域外からの需要者はほぼ見られない。対象標準地の存する地域は市街化調整区域であり取引自体がほとんどなく、取引の個別性が強いことから、需要の中心となる取引価格水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の農家住宅が中心であり、賃貸市場は認められないことから、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格で採用した事例は、周辺市内に存する市街化調整区域内の取引事例の中から信頼性の高いものを選択し、補修正も適正に行われ、規範性は高いと判断される。よって比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅を中心に形成された住宅地域であり、自己使用が大半を占める。最寄り駅からは遠隔のため賃貸需要はないため、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法の適用においては、同一需給圏を広域的に捉え、代替競争関係にある取引事例を基に比準価格が試算された。本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	熊取駅南東方
距離	5100 m
土地の状態
土地面積	102.2 坪 (338 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉南郡熊取町大阪府泉南郡熊取町高田２丁目２４６７番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	12 m
面積	330 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	土砂災害警戒区域に指定されており、災害リスクが認められる。
街路	基準方位北、５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。利便性に劣り、地価は下落傾向にて推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、農家住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。最寄り駅から遠隔地であり地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済は緩やかに持ち直しているが、新型コロナウイルス感染症や原材料価格の高騰等により、先行きは不透明である。 (2)景気は、ウクライナ情勢の長期化、円安等の影響により、依然として厳しい状況にあるなか、持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)市街化調整区域内の利便性が劣る住宅地域であり、地価は下落傾向にある。 (2)郊外の農家住宅地で、最寄駅からは距離があり利便性に劣る。地域に特段の変動要因はなく地価は依然下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	710 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府泉南郡熊取町高田２丁目２４６７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,937 円／平米 6万2,606 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,380 円／平米 6万764 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,790 円／平米 5万2,202 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	704 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府泉南郡熊取町高田２丁目２４６７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万115 円／平米 6万6,500 円／坪
推定価格 平米 坪	2万14 円／平米 6万6,166 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,884 円／平米 5万2,513 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	703 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉南郡熊取町高田２丁目２４６７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,519 円／平米 5万4,612 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,725 円／平米 5万1,987 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,788 円／平米 5万2,195 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	705 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉南郡熊取町高田２丁目２４６７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,741 円／平米 7万1,876 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,052 円／平米 6万9,598 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,793 円／平米 5万2,212 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	704 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉南郡熊取町高田２丁目２４６７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,223 円／平米 8万81 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,223 円／平米 8万81 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,801 円／平米 5万2,238 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情