路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区一-町2-1-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区一番町２丁目１番１
価格時点	2023 年
駅名	青葉通一番町駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 707万4,840 円
1平米当たり	1平米 214万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1848 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 952万1,280 円 1平米 288万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1848 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 968万6,580 円／坪 1平米 293万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央・一番町地区等の仙台市の中心オフィス街と繁華性の高い業務高度商業地域。需要者の中心は国内外の資本力を有する法人、不動産投資法人等である。コロナ禍の影響を受けて、店舗やホテル市況の不透明感は継続しているものの、対象地域における優良大型物件への投資需要は堅調に推移するものと予測され、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。需要の中心は、１８５０㎡程度の更地で５３億円前後と推定される。 (2) 同一需給圏は仙台市中心部の業務高度商業地域であり、主な需要者は投資用不動産の取得を目的とする不動産業者等である。仙台市内のオフィス賃貸市場は堅調であり、開発を支援する仙台市の施策もあって好立地の事務所ビル素地に対する需要は強い。位置、形状等の個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は青葉通沿いの業務高度商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) オフィスビルの多い高度商業地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存するオフィスビル適地等の価格に比準して求めたもので、各段階で収益性の観点も反映しており、実証的で規範性は高い。収益価格は、賃貸経営における収益性の観点から求めたものであるが、本件では、手法適用の各段階に流動的な要素が多く規範性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青葉通一番町駅東方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	559 坪 (1848 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B3
周辺の利用状況	中高層事務所ビル、百貨店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区一番町２丁目１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	0 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	40 m
面積	1400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	青葉通沿いに位置し、金融機関・事務所ビル・百貨店等が建ち並ぶ業務高度商業地域
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層事務所ビル等が建ち並ぶ業務高度商業地域。店舗やホテル市況の不透明感はあるが、近接する百貨店等に再開発の計画があるほか、中心部のオフィス空室率は改善傾向にあり、需要は堅調に推移するものと予測する。 (2)高層事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。主要通りである「青葉通」に面しており、オフィスニーズの強い地域であることから、当分の間現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 971万9,640 円 1平米 294万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,008万3,300 円 1平米 305万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 971万9,640円 1平米 294万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 928万9,860円 1平米 281万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,008万3,300円 1平米 305万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 928万9,860円 1平米 281万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)良好な資金調達環境を反映し青葉区商業地の地価は上昇率が拡大。飲食を中心とした繁華街ではコロナ禍の影響から依然として地価は下落傾向にある。 (2)仙台市の人口、世帯数は増加傾向が続いている。円高、物価高、海外の金利高等の懸念はあるが、国内では概ね良好な資金調達環境が続いている。
地域要因
(1)店舗やホテル市況の不透明感は継続しているが、オフィス市況については、募集賃料はほぼ横這いで、空室率は改善傾向が認められる。 (2)主要通り沿いにあり、金融機関も多く見られるオフィスエリアである。地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区一番町２丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	251万3,338 円／平米 830万9,095 円／坪
推定価格 平米 坪	266万1,922 円／平米 880万314 円／坪
標準価格 平米 坪	280万2,023 円／平米 926万3,488 円／坪
査定価格 平米 坪	294万 円／平米 971万9,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	50 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区一番町２丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	215万723 円／平米 711万290 円／坪
推定価格 平米 坪	170万2,589 円／平米 562万8,759 円／坪
標準価格 平米 坪	280万4,924 円／平米 927万3,079 円／坪
査定価格 平米 坪	295万 円／平米 975万2,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区一番町２丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	287万8,679 円／平米 951万6,913 円／坪
推定価格 平米 坪	282万3,847 円／平米 933万5,638 円／坪
標準価格 平米 坪	279万5,888 円／平米 924万3,206 円／坪
査定価格 平米 坪	294万 円／平米 971万9,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	信託受益権
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	34 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	50 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区一番町２丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	134万830 円／平米 443万2,784 円／坪
推定価格 平米 坪	143万4,847 円／平米 474万3,604 円／坪
標準価格 平米 坪	280万2,436 円／平米 926万4,853 円／坪
査定価格 平米 坪	294万 円／平米 971万9,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情