路線価 (2023) 大阪府泉南郡熊取町大久保中1-250 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉南郡熊取町大阪府泉南郡熊取町大久保中１丁目２５０番
価格時点	2023 年
駅名	熊取駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,650万 円 (721 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,813 円 1平米 9万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	6,670万 円 (721 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万5,805 円／坪 1平米 9万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね熊取町、泉佐野市、貝塚市、泉南市及び阪南市等にある駅前商業地域を中心に、近隣型や路線沿いの商業地域の一部を含むものとする。需要者は、店舗等を営む個人や法人、不動産開発業者等が考えられる。駅前の商業施設の集積の範囲は狭いが乗降客も多く、需要は十分認められ、希少性を有することから、買い進まれることも考えられるが、地価は概ね横ばい傾向と思料する。土地の取引自体はほとんどなく、相場自体は把握できない。 (2) 同一需給圏は、泉州南エリアを圏域とする鉄道駅周辺の商業地域、混在地域等が中心と判定した。駅前における取引自体は少なく、駅距離や利用用途はやや広めに捉える。対象標準地のある熊取駅前には、店舗事務所ビル、店舗、銀行、事業所、マンションが存し、その他、通勤者等のための駐車場も見られる。当該標準地は、駅前ロータリーからすぐの商業地で、需要は多様と考える。なお、周辺の土地取引や供給は見られず、土地相場は把握しえなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地はＪＲ熊取駅前の商業地域にあり、泉州地域南部の周辺市町を含む類似地域における商業地の代替可能な取引事例を収集しえた。一方、駅前の狭い範囲であり、自己使用目的の物件も見られ、収益物件の件数自体少なかった。本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意して、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 以上の通り、２つの試算価格を求めた。比準価格は、泉州南部の類似地域における商業地その他の中規模地の事例を収集・選択して求めた。収益価格は、店舗事務所の賃貸ビルを想定し、求められた純収益を資本還元することにより試算した。収益価格は、土地価格に見合う賃料を収受できず、やや低位に求められた。本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	熊取駅南東方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	218.1 坪 (721 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉南郡熊取町大阪府泉南郡熊取町大久保中１丁目２５０番
標準地の範囲
東	50 m
西	15 m
南	60 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	33 m
面積	750 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	１５ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所ビル、金融機関、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後も現状の商環境を維持するものと予測する。駅前に立地することから需給関係は概ね堅調に推移していくものと予測する。 (2)熊取駅西出口に駅前広場が整備される予定。駅東口にある当該地域は、現状のまま推移してゆくものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万4,813 円 1平米 9万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万4,813円 1平米 9万2,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 30万4,813円 1平米 9万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万5,805円 1平米 9万2,500円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 30万4,813円 1平米 9万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、ウクライナ情勢の長期化、円安等の影響により、依然として厳しい状況にあるなか、持ち直していくことが期待される。 (2)これまでの反動により消費や投資が回復し、緩やかな景気回復が継続している。依然、地政学リスクや物価高により先行き不透明感が見られる。
地域要因
(1)熊取駅に近い商業地に存し、地域要因に変化はないが、当該地域では様子見状況が続いており、地価は横ばい傾向にある。 (2)当該地域は、駅前にある店舗・事務所ビル等の商業地域である。地価は、概ね横這いからやや上昇と考える。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特記すべき個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	702 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府泉南郡熊取町大久保中１丁目２５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,643 円／平米 22万3,628 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,643 円／平米 22万3,628 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,906 円／平米 30万3,841 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,900 円／平米 30万3,821 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	711 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南郡熊取町大久保中１丁目２５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,409 円／平米 18万3,182 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,598 円／平米 18万7,113 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,784 円／平米 30万6,744 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,800 円／平米 30万6,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	南西
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	709 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南郡熊取町大久保中１丁目２５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,492 円／平米 20万9,905 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,884 円／平米 30万3,769 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,900 円／平米 30万3,821 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	710 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府泉南郡熊取町大久保中１丁目２５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,560 円／平米 17万457 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,050 円／平米 16万8,771 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,817 円／平米 30万3,547 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,800 円／平米 30万3,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情