路線価 (2023) 大阪府泉南郡岬町淡輪1694-85 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉南郡岬町大阪府泉南郡岬町淡輪１６９４番８５
価格時点	2023 年
駅名	淡輪駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 4万9,590 円
1平米当たり	1平米 1万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	316万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	316万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,863 円／坪 1平米 1万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岬町を中心とした南海沿線の住宅地域である。大阪府郊外の都心接近性に劣る既成住宅地域であるため、岬町内の地縁者による需要がほとんどで、土砂災害等への懸念もあり、同一需給圏外からの転入者はほぼ認められない。新規の戸建分譲はほとんど認められず、大部分は古家付の中古物件もしくは更地の取引である。総額で３００万円から５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は南海電鉄本線・多奈川線沿線で、概ね岬町を中心とする各駅勢圏の住宅地域である。主たる需要者は、圏内に居住する一次取得者層と考えられ、圏外からの転入はほぼ無い。感染症拡大の影響は明確でないが、当地域は最寄駅から遠く利便性が劣るうえ、土砂災害警戒区域にも指定されていることから、需給動向は極めて弱く、地価は継続して下落傾向にある。市場の中心価格帯は、取引件数が極めて少ないものの、概ね２５０万～４００万円未満である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の戸建住宅が中心であり、戸建の賃貸市場は認められないため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、採用した事例が岬町及び周辺市内に存する規範性の高いものであり、また各補修正も適正に行われたことから、信頼性は高いと判断される。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は一般戸建住宅としての利用が支配的な住宅地域につき、自用目的での取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、規範性ある事例による信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡をも検討し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は低層住宅地で自己使用が中心となり、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。
交通
交通施設	淡輪駅南方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉南郡岬町大阪府泉南郡岬町淡輪１６９４番８５
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	土砂災害警戒区域に指定されており、災害リスクが認められる。
街路	基準方位北、６．７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。利便性に劣り、土砂災害等の自然災害への懸念もあり、地価は下落傾向にて推移するものと予測する。 (2)近隣地域は開発された住宅団地内の住宅地域であるが、傾斜の多い住宅地のため利便性に劣り、需要もほぼ無く、地価下落に歯止めの兆しは認められない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
前年から次年への変動率 -5.5 ％
2022年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
前年から次年への変動率 -5.5 ％
2019年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済は緩やかに持ち直しているが、新型コロナウイルス感染症や原材料価格の高騰等により、先行きは不透明である。 (2)原油や資材価格、金利水準などのマクロ経済動向に注視する必要がある状況下、特に、人口減少、高齢化が著しい当町の地価に好転の兆しはない。
地域要因
(1)人口減少や高齢化等により極端に需要が劣る地域であることから、地価は下落傾向にある。 (2)既成住宅地域で大きな変化は無いが、立地条件、災害リスク等より圏外からの流入はほぼ無く、地価下落に歯止めがかからない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	707 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町淡輪１６９４番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万167 円／平米 6万6,672 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,989 円／平米 6万2,778 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,970 円／平米 5万6,103 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	701 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町淡輪１６９４番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,858 円／平米 8万8,793 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,089 円／平米 5万6,496 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	713 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町淡輪１６９４番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,145 円／平米 5万69 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,192 円／平米 5万225 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,974 円／平米 5万6,116 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	713 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町淡輪１６９４番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万865 円／平米 6万8,980 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,982 円／平米 6万6,060 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,991 円／平米 5万6,172 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情