路線価 (2023) 大阪府泉南郡岬町多奈川谷川2916 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉南郡岬町大阪府泉南郡岬町多奈川谷川２９１６番
価格時点	2023 年
駅名	多奈川駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 3万6,366 円
1平米当たり	1平米 1万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	364万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	367万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円／坪 1平米 1万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南海本線・多奈川沿線で、概ね岬町を中心とする各駅勢圏の住宅地域である。主な需要者は圏内に居住する一時取得者層であり、圏外からの転入者はほぼ無い。当地域は沿岸部の旧集落的要素の強い地域で、高齢化の影響が大きく、有効需要がほぼ無く、利便性及び住環境も劣り、津波災害の懸念もあるなど需要は依然として弱く、地価は下落傾向にある。市場の中心価格帯は、取引が極めて少ないため見出せない。 (2) 同一需給圏は岬町を中心とした南海沿線の住宅地域である。沿岸部の集落的様相の強い地域であるため、岬町内の地縁者による需要がほとんどで、津波等への懸念もあり、同一需給圏外からの転入はほぼ見込めない。都心接近性や利便性に劣ることなどから、需要は依然として弱く、地価は下落傾向にある。新規の戸建分譲は認められず、古家付の中古物件もしくは更地の取引が中心である。総額で３００万円から５００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は漁家住宅、一般住宅が存する住宅地域である。戸建の賃貸市場は無く、需要者は自用目的を主とすることから、取引事例比較法のみを適用し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内に存する代替・競争関係にある事例を収集し、各補修正も適正に行われているなど規範性が高く、また需要者の行動を反映した説得力がある価格である。これらより、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は自用の戸建住宅が中心であり、戸建の賃貸市場は認められないため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、採用した事例が岬町内に存する規範性の高いものであり、また各補修正も適正に行われたことから、信頼性は高いと判断される。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	多奈川駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	漁家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉南郡岬町大阪府泉南郡岬町多奈川谷川２９１６番
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	20 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)漁家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域であり、特に変動要因は見受けられず、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。 (2)漁家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。利便性に劣り、津波等の自然災害への懸念もあり、地価は下落傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -6.6 ％
2022年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -5.9 ％
2019年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による景気悪化は、ウィズコロナ政策の下で回復基調にあり、不動産市場における需給動向は全般的に改善傾向にある。 (2)経済は緩やかに持ち直しているが、新型コロナウイルス感染症や原材料価格の高騰等により、先行きは不透明である。
地域要因
(1)沿岸部の集落的様相の強い住宅地域で、津波が懸念され、圏外からの転入はほぼ認められず、地価の下落傾向が継続している。 (2)人口減少や高齢化等により極端に需要が劣る地域であることから、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	705 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府泉南郡岬町多奈川谷川２９１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,405 円／平米 4万7,623 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,560 円／平米 4万4,829 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,271 円／平米 4万568 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	705 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町多奈川谷川２９１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万749 円／平米 3万5,536 円／坪
推定価格 平米 坪	9,927 円／平米 3万2,819 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,393 円／平米 4万971 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	711 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南郡岬町多奈川谷川２９１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,427 円／平米 4万7,696 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,530 円／平米 4万8,036 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,334 円／平米 4万776 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	711 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南郡岬町多奈川谷川２９１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,310 円／平米 4万697 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,162 円／平米 4万208 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,322 円／平米 4万737 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	713 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町多奈川谷川２９１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,145 円／平米 5万69 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,192 円／平米 5万225 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,341 円／平米 4万799 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情