路線価 (2023) 大阪府泉南郡岬町淡輪3026-67 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉南郡岬町大阪府泉南郡岬町淡輪３０２６番６７
価格時点	2023 年
駅名	みさき公園駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	728万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	728万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,445 円／坪 1平米 3万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南海電鉄本線・多奈川沿線で、概ね岬町を中心とする各駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、圏内に居住する一時取得者層であり、圏外からの転入はほぼ無い。岬町を代表する住宅団地であり、住環境が比較的良好であるが、岬町全体の不動産需要が軟調であり、地価は下落傾向にある。市場の中心価格帯は、土地３０坪程度の中古戸建で３００～４００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、岬町及び隣接する阪南市を中心とする圏域で、そのうちの住宅地域。需要者は圏内に居住する個人が中心で、圏外からの転入者は少ない。南海みさき公園駅勢圏の住環境が良好な住宅団地で、岬町内では競争力が高いものの、圏域内の人口減少と住宅の供給過剰により需給バランスは悪く、地価の明確な下落傾向が続いている。需要の中心価格帯は、中古住宅（敷地２００㎡程度）で６５０～１０００万円程度となっている。新築戸建住宅は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は住宅団地内の住宅地域である。需要者の行動を勘案した結果、当地域は戸建の賃貸市場がほぼ無いことから収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを適用し試算を行う。なお、比準価格は信頼性の高い事例を採用し、かつ補修正も適正に行われているなど信頼性の高い価格である。これらより、市場実態を反映した比準価格を標準に、周辺の地価公示標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、一般住宅を中心とする住宅地域である。すなわち自用目的の不動産取引が殆どとなっているが、取引事例比較法で採用した事例は岬町及び隣接する阪南市内における地域特性が類似する住宅地のものであり、比準価格の規範性は高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、他の地価公示標準地とのバランスにも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	みさき公園駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉南郡岬町大阪府泉南郡岬町淡輪３０２６番６７
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	220 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。但し、高齢化の加速により住宅需要の減速が進み、将来の過疎化が見込まれる。 (2)当地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因は認められず、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
前年から次年への変動率 -5 ％
2022年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
前年から次年への変動率 -5 ％
2019年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による景気悪化は、ウィズコロナ政策の下で回復基調にあり、不動産市場における需給動向は全般的に改善傾向にある。 (2)景気は新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、持ち直しの傾向にある。岬町の不動産市場は、人口減少等もあって低迷が続いている。
地域要因
(1)既成住宅地域で大きな変動要因は無く、住環境が良好な地域であるが、高齢化等の影響で供給過多であり、地価は継続して下落傾向である。 (2)住環境は良好で、岬町内では競争力の高い住宅地域であるが、人口減少、供給過多により需給バランスは悪く、地価は明確な下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	702 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府泉南郡岬町淡輪３０２６番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,579 円／平米 9万1,176 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,535 円／平米 8万7,725 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,399 円／平米 10万7,111 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	710 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府泉南郡岬町淡輪３０２６番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,108 円／平米 10万9,455 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,092 円／平米 10万6,096 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,449 円／平米 10万7,276 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	711 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府泉南郡岬町淡輪３０２６番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,644 円／平米 9万1,391 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,124 円／平米 8万9,672 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,523 円／平米 10万7,521 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	712 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町淡輪３０２６番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,386 円／平米 13万210 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,038 円／平米 11万9,142 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,496 円／平米 10万7,432 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	712 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町淡輪３０２６番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,003 円／平米 10万5,802 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,806 円／平米 9万5,233 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,042 円／平米 10万5,931 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情