路線価 (2023) 大阪府泉南郡岬町深日2579-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉南郡岬町大阪府泉南郡岬町深日２５７９番５
価格時点	2023 年
駅名	深日町駅 から 520m
路線価
1坪当たり	1坪 4万6,284 円
1平米当たり	1平米 1万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	466万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	463万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南海本線・多奈川線沿線で、概ね岬町を中心とする各駅勢圏の住宅地域である。主な需要者は、圏内に居住する一次取得者層であり、圏外からの転入はほぼ無い。当地域は多奈川線沿線で利便性に劣る住宅地域であり、市場における有効需要は見られず、地価は継続して下落傾向にある。市場の中心価格帯は、取引が極めて僅少なため見出せない。 (2) 同一需給圏は岬町を中心とした南海沿線の住宅地域である。大阪府郊外の都心接近性に劣る旧集落的性格の住宅地域であるため、岬町内の地縁者による需要が中心であり、同一需給圏外からの転入者はほぼ認められない。新規の戸建分譲はほとんど認められず、大部分は相続物件の処分等を理由とする中古物件もしくは更地の取引である。総額で３００万円から５００万円未満が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は一般戸建住宅を中心とする旧集落の住宅地域である。よって自用目的での取引が中心であり、市場性に着目した取引事例比較法を適用する。一方、収益還元法については、賃貸市場はほぼ無く規模等により収益建物の建築が困難であるため適用を断念した。比準価格については、各種補修正は適正に行われているなど、規範性の高い価格である。これらより、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とした旧集落的な住宅地域であり、自用目的での取引が中心であるため戸建ての賃貸市場がなく、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法の適用においては、規範性の高い事例を中心に信頼性のある比準価格が試算された。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	深日町駅北西方
距離	520 m
土地の状態
土地面積	82.9 坪 (274 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに倉庫も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉南郡岬町大阪府泉南郡岬町深日２５７９番５
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	19 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は成熟した戸建住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)一般住宅のほかに倉庫も見られる既成住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。人口減少・少子高齢化等の進捗により、地価は下落傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 -5.6 ％
2022年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -6.1 ％
2019年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による景気悪化は、ウィズコロナ政策の下で回復基調にあり、不動産市場における需給動向は全般的に改善傾向にある。 (2)原油や資材価格、金利水準などのマクロ経済動向に注視する必要がある状況下、特に、人口減少、高齢化が著しい当町の地価に好転の兆しはない。
地域要因
(1)都心接近性や利便性に劣り、同一需給圏外からの転入は少なく、需要は弱含みで、地価は下落傾向が続いている。 (2)地域要因に変動はないものの、少子高齢化・人口減少により有効需要は乏しく地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	703 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町深日２５７９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万655 円／平米 6万8,285 円／坪
推定価格 平米 坪	2万283 円／平米 6万7,056 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,110 円／平米 5万3,260 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	707 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町深日２５７９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万167 円／平米 6万6,672 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,989 円／平米 6万2,778 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,161 円／平米 5万3,428 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	713 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町深日２５７９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,145 円／平米 5万69 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,192 円／平米 5万225 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,179 円／平米 5万3,488 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	713 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町深日２５７９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万865 円／平米 6万8,980 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,982 円／平米 6万6,060 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,206 円／平米 5万3,577 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情