路線価 (2023) 大阪府泉南郡岬町淡輪3764-96 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉南郡岬町大阪府泉南郡岬町淡輪３７６４番９６
価格時点	2023 年
駅名	みさき公園駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	572万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	574万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円／坪 1平米 2万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岬町及び隣接する阪南市を中心とする圏域で、そのうちの住宅地域。需要者は圏内に居住する個人が中心で、圏外からの転入者は少ない。南海みさき公園駅前に開発された住宅地域で駅からは徒歩圏内にあるが、急傾斜の坂が多く、大阪都心部への接近性や生活利便性に劣ることから需要は明確な弱含みとなっており、地価も著しい下落傾向が続いている。需要の中心価格帯は、中古住宅（敷地２００㎡程度）で５００～８００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は岬町を中心とした南海沿線の住宅地域一帯。岬町内の地縁者による需要がほとんどで、同一需給圏外からの転入はほぼ見込めない。都心接近性や利便性に劣ることに加え、高齢化が進む当町にあって地勢に劣るため、需要は弱く、地価は継続下落している。取引が非常に少ないため、市場の中心価格帯は見出しがたいものの、標準的な画地規模の概ね２００～３００㎡の土地で５００～８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、一般住宅を中心とする住宅地域である。すなわち自用目的の不動産取引が殆どとなっているが、取引事例比較法で採用した事例は岬町及び隣接する阪南市内における地域特性が類似する住宅地のものであり、比準価格の規範性は高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、他の地価公示標準地とのバランスにも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、規範性ある事例による信頼性の高い比準価格を標準とし、周辺の公示価格との均衡も検討し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は戸建住宅地で近隣地域については自己使用が中心の戸建住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。
交通
交通施設	みさき公園駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉南郡岬町大阪府泉南郡岬町淡輪３７６４番９６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、高台にある中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因は認められず、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。 (2)丘陵地の区画整然とした住宅団地であるが、高都市化が進捗する状況下、傾斜の強い当地域の地下に好転の兆しは認められない。人口減少・少子高齢化等の進捗も相俟って、地価は下落を継続することが見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
前年から次年への変動率 -5.6 ％
2022年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 -5.2 ％
2019年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、持ち直しの傾向にある。岬町の不動産市場は、人口減少等もあって低迷が続いている。 (2)原油や資材価格、金利水準などのマクロ経済動向に注視する必要がある状況下、特に、人口減少、高齢化が著しい当町の地価に好転の兆しはない。
地域要因
(1)都心接近性や利便性に劣り、急傾斜の坂も多く、同一需給圏外からの転入は少なく需要は弱含みで、地価は明確な下落傾向が続いている。 (2)最寄り駅徒歩圏の丘陵地に形成された閑静な住宅団地であるが、当町域全般の有効需要が乏しい状況下、地勢に劣るため地価は下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	701 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町淡輪３７６４番９６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,858 円／平米 8万8,793 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,638 円／平米 7万8,147 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	709 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町淡輪３７６４番９６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,394 円／平米 7万7,341 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,095 円／平米 8万6,270 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,091 円／平米 8万2,951 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	706 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南郡岬町
地域	大阪府泉南郡岬町淡輪３７６４番９６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万550 円／平米 6万7,938 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,820 円／平米 8万2,055 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,333 円／平米 8万445 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	702 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府泉南郡岬町淡輪３７６４番９６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,140 円／平米 8万6,419 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,150 円／平米 8万3,146 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,113 円／平米 7万9,718 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情