路線価 (2023) 大阪府南河内郡河南町大字大ヶ塚205 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 南河内郡河南町大阪府南河内郡河南町大字大ヶ塚２０５番
価格時点	2023 年
駅名	富田林駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	816万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	816万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円／坪 1平米 3万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は河南町を中心に太子町、千早赤阪村、富田林市、河内長野市、羽曳野市等に及ぶ住宅地域の圏域である。需要者は地元に居住する一次取得者が中心で、圏外からの転入は少ない。バス圏の旧集落地域であるため、需要は弱く地価下落が続いている。中心価格帯は、土地が１０００万円迄のものであるが、開発業者等による区画割りも見られ、新築戸建住宅で１０００万円台後半～２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、河南町を中心とした概ね近鉄長野線沿線の住宅地域である。需要者は、河南町に地縁を有する一次取得者層が中心である。当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来からの既成住宅地域であり、旧集落的性格を多く残すほか、交通利便性に劣るため、市場はやや弱含みで推移している。中心的価格帯は、土地で１０００万円迄であるが、近年は画地細分化の動きもみられ、新築戸建住宅で１０００万円台後半～２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係が認められる住宅地の事例から試算されており規範性が高い。親族間の貸家が見られる程度で賃貸需要が限定的であり、賃貸用共同住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、前年からの標準地の地価変動率を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の一般住宅を主とする旧集落の既成住宅地域であり、借家需要の少なさ等から、経済合理性ある賃貸事業を想定することが困難であったため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市場において成立した正常な取引事例をもとに試算された価格であり、市場の実態を反映し実証性に優れている。よって、当該標準地については、前年公示価格等からの検討結果にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	富田林駅東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南河内郡河南町大阪府南河内郡河南町大字大ヶ塚２０５番
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地として、概ね現状をもって推移するものと予測する。駅徒歩圏外の旧集落地域で、需要は限定的であり、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)中規模の一般住宅が建ち並ぶ旧集落の既成住宅地域であり、変化は少なく、今後も概ね現状を維持して推移していくものと予測する。地域及び需給の状況から、地価は当面やや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)河南町は交通利便性に劣り、人口減少、高齢化率上昇等、全般的に需要は弱く、地価は依然として下落傾向が続いている。 (2)府端部の郊外に位置する河南町では、人口減少と高齢化が目立っている。感染抑制と経済活動の両立が進む中、物価がやや上昇している。
地域要因
(1)地域に特筆すべき変動要因は認められない。交通利便性が劣るため、需要は限定的で、地価も下落している。 (2)地域要因に格別の変動はない。交通利便性に劣る旧集落の既成住宅地域であり、需要は地縁者が中心でやや限定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	802 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	南河内郡河南町
地域	大阪府南河内郡河南町大字大ヶ塚２０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,906 円／平米 11万5,399 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,948 円／平米 11万2,232 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,727 円／平米 9万8,277 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	802 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	南河内郡河南町
地域	大阪府南河内郡河南町大字大ヶ塚２０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,985 円／平米 6万2,764 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,864 円／平米 7万8,894 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,926 円／平米 9万5,629 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	802 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	南河内郡河南町
地域	大阪府南河内郡河南町大字大ヶ塚２０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,801 円／平米 10万5,134 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,695 円／平米 10万8,090 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,588 円／平米 9万7,818 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	805 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	南河内郡太子町
地域	大阪府南河内郡河南町大字大ヶ塚２０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,732 円／平米 13万1,354 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,836 円／平米 12万8,392 円／坪
標準価格 平米 坪	3万199 円／平米 9万9,838 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	814 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	南河内郡太子町
地域	大阪府南河内郡河南町大字大ヶ塚２０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,475 円／平米 9万4,138 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,243 円／平米 9万65 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,294 円／平米 9万6,846 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情