土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府南河内郡河南町大字中927 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 南河内郡河南町
大阪府南河内郡河南町大字中927番 (大阪河南)
  • 周辺状況: 住宅地 (農家住宅を中心に農地等も見られる住宅地域)
  • 富田林駅 から 5500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 南河内郡河南町大阪府南河内郡河南町大字中927番
価格時点 2023
駅名 富田林駅 から 5500m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月04日
鑑定評価額 総額
412万
(198 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 6万8,765
1平米 2万800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月04日
鑑定評価額 総額
412万
(198 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 6万8,765 円/坪
1平米 2万800 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、河南町を中心とした近鉄長野線及び近鉄南大阪線沿線の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は、地元での世帯分離者等の地縁者が中心で限定的である。当該地域は、郊外の田園地帯に介在する旧来の農家集落地域で、市街化調整区域の建築規制や土地需要自体の少なさから需給は疎らであり、取引価格は低位となりがちである。取引自体が少ない上、画地規模等の個別性により取引価額も様々であり、中心的価格帯は見出し難い状況にある。

(2) 同一需給圏は近鉄長野線及び近鉄南大阪線沿線で、概ね河南町及びその周辺市町村を中心とする圏域に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は、河南町及びその周辺に居住する地縁者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域に存するが、昨今の地域動向等から需給関係は弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯については、画地規模等の個別的要因にばらつきがあるため把握は困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の既存の農家集落地域であり、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸事業を想定することができなかったため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市場において成立した正常な取引事例をもとに試算された価格であり、市場の実態を反映し実証性に優れている。よって、当該標準地については、代表標準地からの検討結果にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 近隣地域は市街化調整区域における農家住宅を中心に農地等も見られる住宅地域であり、賃貸住宅等の収益物件は見受けられない。従って、自己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 富田林駅南東方
距離 5500 m
土地の状態
土地面積 59.9 坪 (198 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 2 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 1F
地下階数 B0
周辺の利用状況 農家住宅を中心に農地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 南河内郡河南町大阪府南河内郡河南町大字中927番
標準地の範囲
30 m
西 70 m
20 m
40 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 20 m
奥行き 10 m
面積 200 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 基準方位北 6m町道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの農家住宅を主とする市街化調整区域内の農家集落地域で、変化が少なく、今後も概ね現状を維持して推移していくものと予測する。地域及び需給の状況から、地価は当面やや弱含みで推移するものと予測する。

(2)近隣地域は農家住宅を中心に農地等も見られる住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 6万8,765
1平米 2万800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 6万8,765
1平米 2万800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 6万8,765
1平米 2万800
前年から次年への変動率 -2.3 %
2022年
1坪 7万418
1平米 2万1,300
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 6万8,765
1平米 2万800
前年から次年への変動率 -2.3 %
2019年
1坪 7万418
1平米 2万1,300
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)府端部の郊外に位置する河南町では、人口減少と高齢化が目立っている。感染抑制と経済活動の両立が進む中、物価がやや上昇している。

(2)河南町の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。取引需要も昨今の経済情勢等より低調であるため、地価は下落傾向にある。

地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。市街化調整区域内の農家集落地域で、外部からの流入が少なく、需要は限定的である。

(2)農家住宅を中心に農地等も見られる住宅地域に存し、地域要因について特段の変動は認められないため、当面は現状のまま推移するものと思料される。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 805
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 南河内郡河南町
地域 大阪府南河内郡河南町大字中927番
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万4,409 円/平米
4万7,636 円/坪
推定価格 平米
2万1,559 円/平米
7万1,274 円/坪
標準価格 平米
2万891 円/平米
6万9,066 円/坪
査定価格 平米
2万900 円/平米
6万9,095 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 802
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 南河内郡河南町
地域 大阪府南河内郡河南町大字中927番
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
2万4,631 円/平米
8万1,430 円/坪
推定価格 平米
2万2,990 円/平米
7万6,005 円/坪
標準価格 平米
2万730 円/平米
6万8,533 円/坪
査定価格 平米
2万700 円/平米
6万8,434 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 188
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4.4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 802
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 南河内郡河南町
地域 大阪府南河内郡河南町大字中927番
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
2万3,063 円/平米
7万6,246 円/坪
推定価格 平米
2万2,401 円/平米
7万4,058 円/坪
標準価格 平米
2万1,113 円/平米
6万9,800 円/坪
査定価格 平米
2万1,100 円/平米
6万9,757 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 3.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 814
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 富田林市
地域 大阪府南河内郡河南町大字中927番
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万3,750 円/平米
4万5,458 円/坪
推定価格 平米
2万735 円/平米
6万8,550 円/坪
標準価格 平米
2万777 円/平米
6万8,689 円/坪
査定価格 平米
2万800 円/平米
6万8,765 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 3.3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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