路線価 (2023) 兵庫県神戸市東灘区御影郡家2-305-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６
価格時点	2023 年
駅名	阪急御影駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億800万 円 (366 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 187万4,502 円 1平米 56万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2億800万 円 (366 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 187万4,502 円／坪 1平米 56万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線沿線の圏域に位置する住宅地域である。需要者は阪神間へ通勤する富裕層を中心として、一部圏外からの転入もみられる。生活の利便性及び居住環境が良好な住宅地域であり、地域選好性が認められ、神戸市内の住宅地で上位に属する。地価は依然上昇している。対象地と同規模で土地は２億円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線で神戸市・芦屋市・西宮市の優良な住宅地域。需要者は神戸市・阪神間諸都市の居住者が中心であるが、住環境、利便性共に良好であり、住宅地としての選好性は根強く、同一需給圏外からの転入者も認められる。優良な住宅地は供給が少なく希少性があるため需要は総じて底固い。土地価格が２億円程度の物件が多く見られるが、分割して総額を抑える傾向も強い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象標準地の近隣地域は、大阪、神戸への通勤者あるいは法人経営者等が多い神戸市東部の閑静な住宅地域であり、収益物件は一部混在しているが、自用目的取引が中心である。したがって、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考に鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、この価額は代表標準地との均衡を得ており妥当なものと判断する。 (2) 一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域であるが、取引は自己使用目的が中心で、市場参加者は取引価格を指標に価格決定するのが一般的であるため、多数の信頼性ある取引事例より求めた比準価格は規範性が高い。したがって、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阪急御影駅南方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	110.7 坪 (366 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	23 m
面積	360 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	御影山手まちづくり協定
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は低層住宅地域として推移するものと予測する。利便性や居住環境も良好であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測される。地価は上昇傾向で推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 187万4,502 円 1平米 56万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 187万4,502 円 1平米 56万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 187万4,502円 1平米 56万7,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 180万1,770円 1平米 54万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 187万4,502円 1平米 56万7,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 180万1,770円 1平米 54万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東灘区の人口は概ね横ばい傾向で推移している。利便性、住環境に優れ、土地需要は依然安定した状況が継続している。 (2)東灘区の住宅地は選好性が高く、一部の利便性等の劣る地域を除き需要は依然として底固い。新型コロナの影響は限定的である。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万2,262 円／平米 179万2,718 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,973 円／平米 190万4,167 円／坪
標準価格 平米 坪	55万3,288 円／平米 182万9,170 円／坪
査定価格 平米 坪	55万3,000 円／平米 182万8,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万8,814 円／平米 174万8,259 円／坪
推定価格 平米 坪	47万3,149 円／平米 156万4,231 円／坪
標準価格 平米 坪	56万603 円／平米 185万3,354 円／坪
査定価格 平米 坪	56万1,000 円／平米 185万4,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,741 円／平米 150万68 円／坪
推定価格 平米 坪	41万3,709 円／平米 136万7,722 円／坪
標準価格 平米 坪	57万3,004 円／平米 189万4,351 円／坪
査定価格 平米 坪	57万3,000 円／平米 189万4,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＳ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	61万3,696 円／平米 202万8,879 円／坪
推定価格 平米 坪	62万3,515 円／平米 206万1,341 円／坪
標準価格 平米 坪	57万9,475 円／平米 191万5,744 円／坪
査定価格 平米 坪	57万9,000 円／平米 191万4,174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万7,283 円／平米 174万3,198 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,883 円／平米 178万1,547 円／坪
標準価格 平米 坪	57万247 円／平米 188万5,237 円／坪
査定価格 平米 坪	57万 円／平米 188万4,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情