路線価 (2023) 兵庫県神戸市東灘区魚崎北町8-180-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１
価格時点	2023 年
駅名	魚崎駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 85万9,560 円
1平米当たり	1平米 26万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,440万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万3,876 円 1平米 34万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,440万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万3,876 円／坪 1平米 34万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は、神戸市の他阪神間諸都市の居住者も多く東灘区の土地需要は比較的底堅い。国道２号と国道４３号との間に位置し東灘区では価格水準的には中庸的な位置づけである。近年は土地の細分化も見られるが、利便性、住環境は比較的良好で選好性も根強い。標準地と同規模程度であれば土地は総額６４００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、阪神本線、ＪＲ東海道本線の各沿線で、神戸市東部及び隣接都市を中心とする住宅地域である。主な需要者は圏域内の居住者であるが、有名進学校に近いため圏外からの転入需要も散見される。コロナ禍にあって需要は一時停滞したが、その後回復傾向に転じ、近年は比較的堅調に推移している。中心価格帯は１９０㎡の土地で６４００～６６００万円程度であるが、数は少ないものの新築建売住宅は画地の細分化により総額を抑える傾向が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的での取引が主な地域で、比準価格については同一需給圏内の類似地域において代替性を有する取引事例から適切に比準した結果信頼性は高い。一方周辺も含め賃貸物件も見られるが、土地に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって周辺の公示価格との均衡を考慮のうえ比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内では、賃貸ハイツ等の収益物件も見られるが、需要の中心は自用の戸建住宅地であり、地価水準もこうした利用を前提に形成されている。収益価格は低層共同住宅を想定したが、建築費の高騰等の影響もあり低位に試算された。比準価格は規範性ある事例により試算されており信頼性が認められる。このようなことから、実証性に富む比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	魚崎駅北方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	15 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	13.5 m
面積	190 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域で、近年土地の細分化が見られる。地域要因に特別の変動はないので、今後も低層住宅地域として現状のまま推移するものと予測する。 (2)当該地域は一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はなく概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の上昇傾向が続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 114万3,876 円 1平米 34万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 114万3,876 円 1平米 34万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 114万3,876円 1平米 34万6,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 111万7,428円 1平米 33万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 114万3,876円 1平米 34万6,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 111万7,428円 1平米 33万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東灘区は東側が芦屋市と隣接し、住環境の良い住宅地を中心に土地需要は底堅い。新型コロナによる住宅地への影響は比較的少ない。 (2)東灘区の人口は横這いから微減に転じた。ウィズコロナの下で不動産需要は回復傾向にあるが、利便性の良否による二極化傾向も顕著となっている。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。 (2)地域要因に特筆すべき変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万2,237 円／平米 116万4,496 円／坪
推定価格 平米 坪	35万6,422 円／平米 117万8,331 円／坪
標準価格 平米 坪	35万3,593 円／平米 116万8,978 円／坪
査定価格 平米 坪	36万4,000 円／平米 120万3,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＭ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,371 円／平米 100万2,945 円／坪
推定価格 平米 坪	32万7,778 円／平米 108万3,634 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,029 円／平米 114万666 円／坪
査定価格 平米 坪	35万5,000 円／平米 117万3,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万1,225 円／平米 109万5,030 円／坪
推定価格 平米 坪	32万8,009 円／平米 108万4,398 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,458 円／平米 111万5,636 円／坪
査定価格 平米 坪	34万8,000 円／平米 115万488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万7,894 円／平米 111万7,078 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,906 円／平米 111万505 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,122 円／平米 107万8,159 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＴ３０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万1,471 円／平米 102万9,723 円／坪
推定価格 平米 坪	31万250 円／平米 102万5,687 円／坪
標準価格 平米 坪	31万8,532 円／平米 105万3,067 円／坪
査定価格 平米 坪	32万8,000 円／平米 108万4,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情