土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県神戸市東灘区御影石町4-88-3 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 神戸市東灘区
兵庫県神戸市東灘区御影石町4丁目88番3 (神戸東灘)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、マンション等が混在する住宅地域)
  • 石屋川駅 から 730m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
87万6,090
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
26万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区御影石町4丁目88番3
価格時点 2023
駅名 石屋川駅 から 730m
路線価
1坪当たり 1坪 87万6,090
1平米当たり 1平米 26万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
4,420万
(129 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 113万3,958
1平米 34万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
4,420万
(129 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 113万3,958 円/坪
1平米 34万3,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市の他阪神間諸都市の居住者も多く東灘区の土地需要は比較的底堅い。当地域は石屋川駅にも徒歩圏の東灘区内では標準的な価格水準で、標準地と同規模程度であれば土地は4400万円前後が需要の中心である。

(2) 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線並びに阪神本線の沿線で、神戸市東部及び阪神間の住宅地域を包含する圏域。需要者は同一需給圏内に居住し、大阪・神戸方面を勤務地とする個人が中心である。JR線も徒歩での利用が可能な生活利便性の高い住宅地域であり、需要は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は規模等によってまちまちで総額は把握しがたいが、土地は1㎡あたり30万円~35万円程度が需要の中心となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅、マンション等が混在し、自用目的での取引が主な地域で、同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方画地規模が小さく、賃貸経営上有効な共同住宅を想定することが困難であるために収益価格は査定しなかった。よって代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 周辺には賃貸用共同住宅も見受けられるが、対象標準地の規模形状から賃貸用共同住宅の建築を想定することは現実妥当性を欠くため、収益価格は求めることができなかった。居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が中心となっていることから、本件は市場性を反映した比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 石屋川駅北東方
距離 730 m
土地の状態
土地面積 39 坪 (129 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 5.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区御影石町4丁目88番3
標準地の範囲
50 m
西 50 m
50 m
20 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 11 m
奥行き 12 m
面積 130 m2
形状 ほぼ整形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北5.7m市道 
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域はJR線以南、阪神本線以北に位置する一般住宅、マンション等が混在する住宅地域である。地域要因に特別の変動はないので、今後とも現状を維持し推移していくものと予測する。

(2)当該地域は戸建住宅及びマンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。地勢が平坦で生活利便性の高い住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 113万3,958
1平米 34万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 113万3,958
1平米 34万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 113万3,958
1平米 34万3,000
前年から次年への変動率 3.9 %
2022年
1坪 109万980
1平米 33万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 113万3,958
1平米 34万3,000
前年から次年への変動率 3.9 %
2019年
1坪 109万980
1平米 33万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)東灘区は東側が芦屋市と隣接し、住環境の良い住宅地を中心に土地需要は底堅い。新型コロナによる住宅地への影響は比較的少ない。

(2)東灘区においては住宅地の供給が限られている一方で需要は根強く、地価は利便性が劣る一部地域を除いて上昇傾向が継続している。

地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。

(2)戸建住宅及びマンションを主体とする成熟した住宅地域であり、地域要因の変動はみられない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 KT305国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市東灘区
地域 兵庫県神戸市東灘区御影石町4丁目88番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
33万1,584 円/平米
109万6,217 円/坪
推定価格 平米
32万2,019 円/平米
106万4,595 円/坪
標準価格 平米
34万4,405 円/平米
113万8,603 円/坪
査定価格 平米
35万5,000 円/平米
117万3,630 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 北西
側道幅員1 2.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 YY305国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市東灘区
地域 兵庫県神戸市東灘区御影石町4丁目88番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
33万8,868 円/平米
112万298 円/坪
推定価格 平米
32万7,895 円/平米
108万4,021 円/坪
標準価格 平米
34万2,628 円/平米
113万2,728 円/坪
査定価格 平米
35万3,000 円/平米
116万7,018 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 4.2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 NM305国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市東灘区
地域 兵庫県神戸市東灘区御影石町4丁目88番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
33万7,894 円/平米
111万7,078 円/坪
推定価格 平米
33万5,906 円/平米
111万505 円/坪
標準価格 平米
32万3,297 円/平米
106万8,820 円/坪
査定価格 平米
33万3,000 円/平米
110万898 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 KT305国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市東灘区
地域 兵庫県神戸市東灘区御影石町4丁目88番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
31万7,729 円/平米
105万412 円/坪
推定価格 平米
32万1,542 円/平米
106万3,018 円/坪
標準価格 平米
32万1,864 円/平米
106万4,082 円/坪
査定価格 平米
33万2,000 円/平米
109万7,592 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 168
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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