路線価 (2023) 兵庫県神戸市東灘区住吉宮町3-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区住吉宮町３丁目３５番
価格時点	2023 年
駅名	住吉駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億6,600万 円 (800 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万7,592 円 1平米 33万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億7,000万 円 (800 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万7,428 円／坪 1平米 33万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西宮市から神戸市中央区にかけての住宅地域全般であると判定した。戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ利便性の優れた駅近の地域である。需要者の中心は同一需給圏内の地縁者が中心であるが、一部外部地域からの転入も見られる。駅前の立地条件の良いエリアであり、底堅い需要がある。一定規模以上の画地の中心価格帯は、立地場所、立地条件、画地規模によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線並びに阪神本線の沿線で、神戸市東部及び阪神間の住宅地域を包含する圏域。需要者は同一需給圏内に営業基盤を有する不動産業者や富裕層の個人等が中心である。ＪＲ住吉駅から徒歩圏に位置する生活利便性の高い住宅地域であり、需要は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は規模等によってまちまちで総額は把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 価格水準、環境等の類似した信頼性のある事例を収集・選択した結果、比準価格を試算し得た。一方、所在地周辺には収益物件も散見されるが、戸建住宅及び自己使用目的の取引が中心となっており、類似した賃貸事例を収集し得たとしても、収益価格は想定項目が多く、相対的信頼性にやや劣る。よって、市場実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付けて、さらに代表標準地価格との均衡をも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象地域内には賃貸用共同住宅も多く見受けられるものの、価格水準の形成を主導する収益物件はなく、収益が地価の指標となり得る状況には至っていない。居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が中心となっていることから、本件は市場の実情をより反映する比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	住吉駅南方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	242 坪 (800 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、賃貸マンションが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区住吉宮町３丁目３５番
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	30 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)対象地域は、ＪＲ住吉駅南側に存し、共同住宅、戸建住宅等が存する混在住宅地域であるが、地域要因に格別の変化はなく、現状のまま推移していくものと推測する。地価は引き続き、強含みで推移していくと予測する。 (2)当該地域は賃貸マンション及び戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。ＪＲ住吉駅から近い利便性の高い住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 109万7,592 円 1平米 33万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 111万7,428 円 1平米 33万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 109万7,592円 1平米 33万2,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 111万7,428円 1平米 33万8,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利等を追い風に、市東部三区の住宅地は人口、世帯数が堅調に推移しており、良好な不動産への需要圧力は底堅い。 (2)東灘区においては住宅地の供給が限られている一方で需要は根強く、地価は利便性が劣る一部地域を除いて上昇傾向が継続している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。 (2)最寄り駅から比較的近い住宅地域であるが、地域要因に特段の変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区住吉宮町３丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万1,471 円／平米 102万9,723 円／坪
推定価格 平米 坪	31万250 円／平米 102万5,687 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,244 円／平米 110万1,705 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区住吉宮町３丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万5,896 円／平米 104万4,352 円／坪
推定価格 平米 坪	32万319 円／平米 105万8,975 円／坪
標準価格 平米 坪	33万2,281 円／平米 109万8,521 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区住吉宮町３丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万1,225 円／平米 109万5,030 円／坪
推定価格 平米 坪	32万8,009 円／平米 108万4,398 円／坪
標準価格 平米 坪	33万1,322 円／平米 109万5,351 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区住吉宮町３丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,344 円／平米 90万3,675 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,931 円／平米 86万9,250 円／坪
標準価格 平米 坪	33万731 円／平米 109万3,397 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情