路線価 (2023) 兵庫県神戸市東灘区甲南町3-320-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３２０番４外
価格時点	2023 年
駅名	摂津本山駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,660万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 173万2,344 円 1平米 52万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,620万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 171万9,120 円／坪 1平米 52万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、幹線道路沿いを中心に、神戸市東部及び阪神間諸都市に存する商業地域である。需要者は店舗経営等を図る一般事業法人のほか、不動産会社等も認められる。交通量の多い広域幹線道路をはじめ、集積性、商圏等は良好な地域が多く、需要は概ね安定的で、土地価格には底堅さがみられる。なお規模により価格帯もまちまちであり、中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 　同一需給圏の範囲は、神戸市内及び阪神間諸都市に存する主に幹線沿いの商業地域である。需要者は、自営業者又は地元不動産開発業者等である。周辺の土地活用の進捗もほぼ終わり、空地や低利用の土地は少ない。需要は安定しており、地価は上昇傾向にある。画地規模で単価に幅があり、中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は中小規模の店舗が多い国道２号沿いの商業地域で、通過交通量は多い地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべき価格であるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　中小規模の店舗が中心の幹線道路沿いの商業地域であるが、元本である土地価格と果実である賃料との相関性にやや希薄な傾向が覗える。商業地であり本来収益価格は重視されるべきであるが、より市場性、実証性を反映した比準価格に規範性を認め、これを重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	摂津本山駅南西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	32.7 坪 (108 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗が多い国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３２０番４外
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	10 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	8 m
面積	110 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道２号沿いで、中小規模の店舗が多い商業地域として商業性は比較的安定している。地域要因に特別の変動はないので、今後とも現状を維持し推移していくものと予測する。 (2)幹線道路沿いの、中小規模店舗、店舗兼共同住宅等が見られる商業地域である。地域要因に特別の変動は見られず、当面現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 178万5,240 円 1平米 54万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 177万2,016 円 1平米 53万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 178万5,240円 1平米 54万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 167万9,448円 1平米 50万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 177万2,016円 1平米 53万6,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 167万9,448円 1平米 50万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東灘区の商業地は「核」がなく、大阪梅田や阪急西宮との競合で土地需要は活発でなく、新型コロナによる影響は強弱様々である。 (2)東灘区の人口は概ね横ばい傾向で推移している。利便性、住環境に優れ、土地需要は依然安定した状況が継続している。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。 (2)地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＨ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３２０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	57万5,327 円／平米 190万2,031 円／坪
推定価格 平米 坪	56万8,689 円／平米 188万86 円／坪
標準価格 平米 坪	56万4,176 円／平米 186万5,166 円／坪
査定価格 平米 坪	56万4,000 円／平米 186万4,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＭ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３２０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	62万7,585 円／平米 207万4,796 円／坪
推定価格 平米 坪	65万5,199 円／平米 216万6,088 円／坪
標準価格 平米 坪	55万1,979 円／平米 182万4,843 円／坪
査定価格 平米 坪	55万2,000 円／平米 182万4,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	角敷地等指定区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３２０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万7,283 円／平米 174万3,198 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,883 円／平米 178万1,547 円／坪
標準価格 平米 坪	53万9,963 円／平米 178万5,118 円／坪
査定価格 平米 坪	54万 円／平米 178万5,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＫ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３２０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万5,101 円／平米 120万7,024 円／坪
推定価格 平米 坪	37万2,038 円／平米 122万9,958 円／坪
標準価格 平米 坪	52万4,736 円／平米 173万4,777 円／坪
査定価格 平米 坪	52万5,000 円／平米 173万5,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＨＫ３０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３２０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	47万653 円／平米 155万5,979 円／坪
推定価格 平米 坪	49万1,362 円／平米 162万4,443 円／坪
標準価格 平米 坪	51万9,410 円／平米 171万7,169 円／坪
査定価格 平米 坪	51万9,000 円／平米 171万5,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情