路線価 (2023) 兵庫県神戸市東灘区岡本1-64-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区岡本１丁目６４番３
価格時点	2023 年
駅名	岡本駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 204万9,720 円
1平米当たり	1平米 62万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 259万8,516 円 1平米 78万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 259万5,210 円／坪 1平米 78万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する小売店舗商業地。駅周辺の需要者は地縁性を持つ小規模資本の事業者が多いが、まとまった規模の土地についてはマンション開発用地として取引される。岡本駅から、ＪＲ摂津本山駅に続く商店街は学生を中心に顧客の流動性が良好であり需要は底堅い。なお規模により価格帯もまちまちであり、中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は主に阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線で、神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する小売店舗商業地域である。東灘区の商業地については駅前と幹線道路沿いへの分散化が認められるが、岡本駅周辺は学生を中心として顧客の流動性が確保されており、需要は依然として底堅い。規模によりばらつきがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 岡本駅周辺には複数の大学があり、当地域は学生を中心に人通りの多い商業地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべき価格であるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の近隣地域は人通りの多い繁華性の高い駅前商店街の中にあって、投資目的の収益物件も見られるが、需要の中心は自己使用目的の店舗及び店舗付共同住宅等であり、収益性のみを意思決定の中心要因とする需要者は少ないものと思料するので、比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡本駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区岡本１丁目６４番３
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中・低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	17 m
面積	195 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)阪急岡本駅からＪＲ摂津本山駅に続く、中層の店舗ビル等が建ち並ぶ比較的繁華性の高い商業地域である。地域要因に特別の変動はないので、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。 (2)中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域。地域要因に特別の変動はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。地域の賃貸物件に対する賃借需要及び収益物件としての需要も根強く、地価は微増傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 271万920 円 1平米 82万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 271万920 円 1平米 82万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 271万920円 1平米 82万円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 257万2,068円 1平米 77万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 271万920円 1平米 82万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 257万2,068円 1平米 77万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東灘区の商業地は「核」がなく、大阪梅田や阪急西宮との競合で土地需要は活発でなく、新型コロナによる影響は強弱様々である。 (2)東灘区の商業地は駅前と路線型店舗へと分散化し、まとまった土地はマンション用地としての需要もある。新型コロナによる影響は不透明である。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。 (2)駅近くの繁華性が比較的強い商業地として熟成しており、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＨ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区岡本１丁目６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	57万5,327 円／平米 190万2,031 円／坪
推定価格 平米 坪	56万8,689 円／平米 188万86 円／坪
標準価格 平米 坪	85万5,171 円／平米 282万7,195 円／坪
査定価格 平米 坪	85万5,000 円／平米 282万6,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＭ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区岡本１丁目６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	62万7,585 円／平米 207万4,796 円／坪
推定価格 平米 坪	65万5,199 円／平米 216万6,088 円／坪
標準価格 平米 坪	83万2,527 円／平米 275万2,334 円／坪
査定価格 平米 坪	83万3,000 円／平米 275万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	角敷地等指定区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市東灘区岡本１丁目６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	93万4,579 円／平米 308万9,718 円／坪
推定価格 平米 坪	74万1,380 円／平米 245万1,002 円／坪
標準価格 平米 坪	82万111 円／平米 271万1,287 円／坪
査定価格 平米 坪	82万 円／平米 271万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	377 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区岡本１丁目６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万8,506 円／平米 154万8,881 円／坪
推定価格 平米 坪	47万1,235 円／平米 155万7,903 円／坪
標準価格 平米 坪	78万6,703 円／平米 260万840 円／坪
査定価格 平米 坪	78万7,000 円／平米 260万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＨＫ３０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区岡本１丁目６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	47万653 円／平米 155万5,979 円／坪
推定価格 平米 坪	49万1,362 円／平米 162万4,443 円／坪
標準価格 平米 坪	80万6,834 円／平米 266万7,393 円／坪
査定価格 平米 坪	80万7,000 円／平米 266万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情