路線価 (2023) 兵庫県神戸市東灘区御影本町4-654 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番
価格時点	2023 年
駅名	阪神御影駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億3,600万 円 (636 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 174万5,568 円 1平米 52万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3億3,800万 円 (636 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 175万8,792 円／坪 1平米 53万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市の南部市街地の圏域に存する小売店舗を中心とする駅に近い商業地域である。需要者は主として自用目的で取得する事業者が中心である。東灘区内の好立地にあり、一定規模の画地の商業地は稀で、マンション用地としての需要も依然旺盛である。土地は画地規模、属性等により成約価格が様々であるために取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は神戸市東部及び阪神間の商業地域を包含する圏域。需要者の中心は地元の中小事業者のほか、阪神間に拠点を求める全国的規模の法人等である。再開発された阪神御影駅北側の商業地域に比して繁華性は劣るが、立地条件の良さからマンション用地としての需要下支えもあって、地価は堅調に推移している。商業地の取引自体が少ないことや取引される画地規模がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地の取引は依然不透明なところがあり類似の取引事例の収集は困難であったが、広域的に収集し採用された事例から適切に試算された比準価格は市場の実勢を反映するものと認められる。収益価格は長期の予測のもとで適切な収益性を把握することは容易ではなく想定のいかんによっては流動的な面は否めない。地域では自用目的の取得を主としているので本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 対象地域においては貸店舗等の賃貸物件も見受けられるが、価格水準の形成を主導する収益物件はほとんどなく、収益が地価の指標となり得る状況には至っていない。また、収益価格については試算過程において各種の不確定要素を含むことから、その説得力は比準価格に比してやや劣るものと判断する。したがって市場の実情をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阪神御影駅南方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	192.4 坪 (636 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	30 m
面積	630 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	御影浜手まちづくり協定
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は飲食店、小売店舗等が多い阪神御影駅に近い商業地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。地価は上昇傾向を示している。 (2)当該地域は小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。駅近の好立地で稀少性が高く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 178万5,240 円 1平米 54万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 180万1,770 円 1平米 54万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 178万5,240円 1平米 54万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 170万2,590円 1平米 51万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 180万1,770円 1平米 54万5,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 170万2,590円 1平米 51万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心回帰傾向で、利便性の高い神戸市東部三区では人口、世帯数が比較的堅調に推移しており、良好な不動産への需要は底堅い。 (2)東灘区の商業地需要は新型コロナウイルス感染症が流行する中でも比較的堅調に推移しており、商業地の地価は上昇傾向が継続している。
地域要因
(1)御影駅南地区では、事業用ビルの建て替え等を受けて、街並みは変化しつつある。 (2)隣接地において複合商業施設の建替事業が完了した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万7,283 円／平米 174万3,198 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,883 円／平米 178万1,547 円／坪
標準価格 平米 坪	53万7,271 円／平米 177万6,218 円／坪
査定価格 平米 坪	53万7,000 円／平米 177万5,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万5,308 円／平米 150万5,248 円／坪
推定価格 平米 坪	34万9,893 円／平米 115万6,746 円／坪
標準価格 平米 坪	52万8,539 円／平米 174万7,350 円／坪
査定価格 平米 坪	52万9,000 円／平米 174万8,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	2.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＨ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	57万5,327 円／平米 190万2,031 円／坪
推定価格 平米 坪	56万8,689 円／平米 188万86 円／坪
標準価格 平米 坪	54万579 円／平米 178万7,154 円／坪
査定価格 平米 坪	54万1,000 円／平米 178万8,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＭ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	62万7,585 円／平米 207万4,796 円／坪
推定価格 平米 坪	65万5,199 円／平米 216万6,088 円／坪
標準価格 平米 坪	54万148 円／平米 178万5,729 円／坪
査定価格 平米 坪	54万 円／平米 178万5,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	角敷地等指定区域
特別な事情