路線価 (2023) 兵庫県神戸市東灘区深江南町3-8-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区深江南町３丁目８番５
価格時点	2023 年
駅名	深江駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,750万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,750万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円／坪 1平米 15万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は東灘区、灘区及び中央区を主として、阪神間、神戸市内等、周辺市区の住・商・工混在地域である。需要者は主に中小規模の企業・事業者である。市場の需給動向は国道４３号線沿いは、国道２号沿い並びに区内のＪＲ線沿線の商業地に比べ、積極的な需要はあまり見られない。標準地と同規模の土地は総額２７００～２８００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する商業地及び住商混在地の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁を有する地元事業者等である。車両通行量の多い国道４３号に接面しているが、遮音壁、緑地帯等により連続性は分断され店舗集積度も低く、繁華性は東灘区の商業地の中では低位にある。市場の中心価格帯は見出しにくいものの、標準地と同規模程度であれば土地は２，７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　標準地は国道４３号沿いで自動車関連の施設や中小工場等も見られる混在地域にあり、収益性を目的とした需要者の参入は少なく、自用のための取引が一般的である。よって市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 国道４３号沿いに自動車関連の店舗、事業所、共同住宅等が混在する路線商業地域であるが、当該地域では自己使用目的の取引が大半であることから、需要者は、周辺の取引価格を主な指標として取引の意思決定を行うと思料される。以上より、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	深江駅東方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、住宅等が混在する国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区深江南町３丁目８番５
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	24 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は主要幹線道路沿いに営業所、自動車整備工場、住宅等が混在する地域で、交通量は多いが、商業施設の集積度は高くない。当面現状を維持すると予測する。地価は概ね微上昇傾向で推移すると予測する。 (2)店舗、事業所、住宅等が見られる繁華性の低い路線商業地域として概ね熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のままで推移するものと思料される。地価は概ね微増傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高の状況下においても、東灘区の商業地の需要は総じて堅調である。 (2)東灘区の商業地は駅前と路線型店舗へと分散化し、まとまった土地はマンション用地としての需要もある。新型コロナによる影響は不透明である。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県神戸市東灘区深江南町３丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,550 円／平米 50万1,024 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,308 円／平米 50万3,530 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,858 円／平米 53万5,103 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０２２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県神戸市東灘区深江南町３丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,988 円／平米 60万8,264 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,057 円／平米 62万5,022 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,449 円／平米 53万3,750 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＳ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市東灘区深江南町３丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,520 円／平米 40万5,051 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,148 円／平米 41万3,739 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,273 円／平米 53万3,169 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県神戸市東灘区深江南町３丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,355 円／平米 64万2,538 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,104 円／平米 64万8,320 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,005 円／平米 53万2,283 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１５２０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県神戸市東灘区深江南町３丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,943 円／平米 61万4,728 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,687 円／平米 61万7,187 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,153 円／平米 52万6,160 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情