路線価 (2023) 兵庫県神戸市東灘区魚崎浜町36-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区魚崎浜町３６番２
価格時点	2023 年
駅名	青木駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.6 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5億8,500万 円 (6614 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	5億8,500万 円 (6614 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,581 円／坪 1平米 8万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね神戸市及び阪神間の臨海工業地域を包含する圏域。需要者の中心は物流事業や製造業を営む大手中堅の法人である。高潮による浸水被害が懸念されるが、最終消費地や高速道路及び港湾施設等との接近性が良好な工業地域であり、ｅコマースによる物流需要増加もあって地価は上昇傾向が継続している。工業地の取引自体が少ないことや取引される画地規模がまちまちなため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。 (2) 同一需給圏は、概ね神戸市及び阪神間に存する臨海工業地域を中心とした工業地域である。主な需要者は、中・大規模資本の事業会社等である。都心接近性・交通利便性に優れる神戸市東部・阪神南エリアでは、物流施設用地を中心に工業地全般の需要が高まっており、地価は上昇傾向にある。工業地域においては取引される土地の画地規模は大小様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地域は自社使用の事業所、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域であり、貸倉庫等の賃貸物件は見受けられず、賃貸借市場が未成熟なために収益価格は求めることができなかった。工場地の取引にあたっては、成約価格や売り希望価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であることから、本件は市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は自社工場又は倉庫等が立地する臨海工業地域に存し、周辺には賃貸用の工場、倉庫等は殆どなく、賃貸市場が未成熟で適正な賃料水準の把握が困難と判断されることから、収益還元法の適用を断念した。本件では、信頼性の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青木駅南方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	2000.6 坪 (6614 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場、倉庫等の多い臨海工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区魚崎浜町３６番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	工場兼倉庫地
画地の形状等
間口	90 m
奥行き	70 m
面積	6500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中規模工場や物流倉庫が建ち並ぶ臨海工業地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。地価は物流施設用地に対する堅調な需要に支えられ、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は中規模工場、倉庫等が多い臨海工業地域で、地域要因に特別な変動はない。コロナ禍にあっても物流施設用地を中心に工業地需要は依然として底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万2,581円 1平米 8万8,500円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2022年	1坪 27万761円 1平米 8万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万2,581円 1平米 8万8,500円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2019年	1坪 27万761円 1平米 8万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)阪神間の工場地需要は物流施設用地を中心に旺盛であり、工場地の地価は上昇傾向が強まっている。 (2)ＥＣ需要の増加等を背景に、物流施設用地を中心とした工業地需要は旺盛である。
地域要因
(1)高速道路及び幹線道路との接近性が良好な工業地域であり、需要は堅調に推移している。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区魚崎浜町３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万932 円／平米 30万621 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,842 円／平米 31万6,854 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,050 円／平米 28万7,787 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＳ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区魚崎浜町３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,936 円／平米 35万3,530 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,510 円／平米 34万8,816 円／坪
標準価格 平米 坪	9万644 円／平米 29万9,669 円／坪
査定価格 平米 坪	9万600 円／平米 29万9,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＹ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区魚崎浜町３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,057 円／平米 15万8,876 円／坪
推定価格 平米 坪	7万712 円／平米 23万3,774 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,299 円／平米 28万8,610 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,300 円／平米 28万8,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＫ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市東灘区魚崎浜町３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,600 円／平米 38万2,174 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,813 円／平米 41万9,244 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,496 円／平米 30万2,486 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,500 円／平米 30万2,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市東灘区魚崎浜町３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9 円／平米 33万630 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,554 円／平米 30万5,984 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,912 円／平米 28万719 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	北
側道幅員2	16 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情