路線価 (2023) 兵庫県神戸市灘区国玉通4-2-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市灘区兵庫県神戸市灘区国玉通４丁目２番２
価格時点	2023 年
駅名	王子公園駅 から 940m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,330万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万8,986 円 1平米 28万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4,310万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円／坪 1平米 28万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線で、概ね神戸市を中心とする山手の住宅地域である。需要者は圏内の居住者を中心とし、圏外からの転入者も見られる。中規模一般住宅が多い山手の住宅地域で、居住環境が良好であることから不動産需給はやや逼迫しており、地価はやや上昇傾向にある。売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で４，０００万円台前半となっている。 (2) 同一需給圏は阪急神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線で概ね神戸市東部の住宅地域である。需要者は神戸市居住者で地縁者が中心となっている。中規模一般住宅が多い山手の閑静な住宅地域で、住環境が良好であることから不動産需要は根強い。市場の中心価格帯は標準地と同規模程度で４０００～４５００万円程度、新築戸建住宅は画地規模が細分化される傾向にあり、５，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の動向を反映した実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 公法上の規制等により経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではないことから収益還元法は適用しない。自用目的の戸建住宅を中心とする地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として取引を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	王子公園駅北方
距離	940 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い山手の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市灘区兵庫県神戸市灘区国玉通４丁目２番２
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	17 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)灘区市街地の北西部に位置し、中規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 92万8,986 円 1平米 28万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 92万8,986円 1平米 28万1,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 91万9,068円 1平米 27万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 91万9,068円 1平米 27万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)兵庫県内の景気は持ち直している。個人消費は持ち直しており、設備投資は増加している。住宅投資は概ね横ばい圏内の動きとなっている。 (2)灘区の住宅地の需要は堅調であり、全体として地価は上昇傾向。相対的に割安感の認められる南部地域でも需要が増加している。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。 (2)地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＫ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市灘区国玉通４丁目２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万315 円／平米 86万601 円／坪
推定価格 平米 坪	25万5,211 円／平米 84万3,728 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,939 円／平米 93万5,396 円／坪
査定価格 平米 坪	28万3,000 円／平米 93万5,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＨ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市灘区国玉通４丁目２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,901 円／平米 103万7,757 円／坪
推定価格 平米 坪	32万3,225 円／平米 106万8,582 円／坪
標準価格 平米 坪	28万8,594 円／平米 95万4,092 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＨ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市灘区国玉通４丁目２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,468 円／平米 106万9,385 円／坪
推定価格 平米 坪	32万7,274 円／平米 108万1,968 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,728 円／平米 90万1,639 円／坪
査定価格 平米 坪	27万3,000 円／平米 90万2,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市灘区国玉通４丁目２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万432 円／平米 86万988 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,933 円／平米 90万2,316 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,969 円／平米 91万2,354 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市灘区国玉通４丁目２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万270 円／平米 102万5,753 円／坪
推定価格 平米 坪	32万3,922 円／平米 107万886 円／坪
標準価格 平米 坪	28万3,644 円／平米 93万7,727 円／坪
査定価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情