路線価 (2023) 宮城県仙台市宮城野区二の森158-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区二の森１５８番１０
価格時点	2023 年
駅名	東照宮駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,909 円 1平米 7万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万4,562 円／坪 1平米 7万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ仙山線「東照宮」駅及びＪＲ東北本線「東仙台」駅を最寄とする住宅地域一帯で、宮城野区のほか青葉区の一部を含む。主たる需要者は仙台市内の居住者が中心である。街路・環境条件の劣る地域であるが、隣接する東仙台地区に生活利便施設が充実し、市内中心部からも近い立地特性を有し、建売分譲は好調である。土地は１５０㎡程度の更地で１１００万円程度、新築戸建住宅は総額３０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は市中心部に近接する住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、圏外からの転入も多い。中心部への接近性にも優るため需要は相変わらず堅調である。新型コロナ、物価高による地価の押し下げは見られない。土地は１５０㎡程度の標準規模で１０００～１３００万円程度、中古住宅で２０００～２５００万円程度、新築の建売住宅で３５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にアパート等も見られる住宅地域であるが、主に自己利用目的での取引が中心となる地域であり、居住の快適性や利便性が重視されるため、土地価格に見合った賃料水準が収受できず、収益価格は低位に求められた。一方、当該要因や周辺の取引価格水準等の市場性を十分に反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺にはアパートが散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の上昇もあり、収益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考にとどめ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東照宮駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区二の森１５８番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	60 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	11 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	街路条件等は劣るが、生活利便性の良好な住宅地域
街路	基準方位北、４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)狭隘道路や行止り道路の多い既成住宅地域であり、この状況は今後も大きく変化しないと思われる。市内中心部近郊に位置する利便性に着目した需要は今後も継続すると見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)公共施設、複数の大型商業施設に近接する住宅地域であり需要は根強い。画地の配置は雑然としているが、分割による建売住宅を中心とした供給が見られ、地価は引続き上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万2,909 円 1平米 7万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万4,562 円 1平米 7万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万2,909円 1平米 7万6,500円
前年から次年への変動率 9 ％
2022年	1坪 23万2,081円 1平米 7万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
前年から次年への変動率 9.7 ％
2019年	1坪 23万2,081円 1平米 7万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利下で不動産投資需要が地方大都市にも波及し、全用途において地価上昇傾向は継続しているが、新型コロナの沈静化により伸びは加速している。 (2)金融緩和、住宅ローン低金利の中、新型コロナ、物価高の影響を受ける。仙台圏では駅徒歩圏等の利便性に優る住宅地の需要が引続き堅調である。
地域要因
(1)街路条件や品等は劣るが、近隣に大型商業施設が充実。市内中心部からのアクセスも良く、良好な利便性に着目した底堅い需要が認められる。 (2)街路の系統連続性が劣るものの、中心部近接の住宅地域として熟成しており需要は引続き堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南道路のため日照等の居住の快適性に優れているが、効用の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区二の森１５８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,048 円／平米 25万8,027 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,731 円／平米 27万3,509 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,246 円／平米 25万5,375 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,800 円／平米 26万513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312080 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区二の森１５８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,800 円／平米 18万7,781 円／坪
推定価格 平米 坪	7万632 円／平米 23万3,509 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,816 円／平米 24万730 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,300 円／平米 24万5,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312100 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区二の森１５８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,092 円／平米 32万7,598 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,586 円／平米 34万5,761 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4 円／平米 23万1,433 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,400 円／平米 23万6,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区二の森１５８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,326 円／平米 35万1,514 円／坪
推定価格 平米 坪	11万642 円／平米 36万5,782 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,030 円／平米 26万1,273 円／坪
査定価格 平米 坪	8万600 円／平米 26万6,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情