路線価 (2023) 宮城県仙台市宮城野区東仙台5-1-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区東仙台５丁目１番２８
価格時点	2023 年
駅名	東仙台駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (128 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万2,335 円 1平米 9万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (128 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万2,335 円／坪 1平米 9万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東北本線沿線エリアのうち、都市近郊となる東仙台駅を最寄とする住宅地域一帯で、特に東仙台地区のうち利府街道北側背後の代替性が高い。需要者は都心に職場を有する勤労者が主体であるが、近年、利便性及び品等に優る地域の地価高騰を敬遠する持家購買層が流入し、需要者の所得水準は徐々に高位へとシフトしている。市場の中心的価格帯は４０坪程度の画地で１千２～３百万円前後であるが、中規模画地では２千万円前後に至ることもある。 (2) 同一需給圏は、東仙台地区を中心に、ＪＲ東北本線及び仙石線等沿線の住宅地域。主たる需要者は、圏内の中間所得者層であるが、市内他区や隣接市町からの転入も見られる。コロナ禍から経済活動は回復を見せる中、住宅の住み替えや新規取得の動きは活発。当地域は、小規模住宅地が多く、総額の観点等から、住宅地の需要は好調である。需要の中心価格帯は、土地は１５０㎡程度で１，０００万円台中盤、同規模の新築戸建住宅で３，０００万円台中盤である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域一帯では低層アパート等も散見されるが、建築費が高騰する中、資産価値性に見合った家賃設定は困難で、収益価格は低位の水準に留まる。他方、圏域内の取引は、自用目的又は転売目的の需要者が買手となるケースが大半で、これら事例に基づく比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、市場特性に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 小規模住宅が多い住宅地域に存し、戸建住宅の他、アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準の形成には至らず、建築費上昇も相俟って、収益価格は低位に試算された。居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引が中心であることから収益価格は参考にとどめ、取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	東仙台駅西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	38.7 坪 (128 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区東仙台５丁目１番２８
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	60 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	利府街道北側背後の小高い地勢上に形成された小規模住宅が連坦する既成住宅地域
街路	基準方位北、５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成度の高い造成団地となり、緩やかな速度で古家の建替え等が進む。圏域全体で住宅価格が高騰する中、総額が抑制された当該地域の物件に対する需要はさらに高まる見込みで、地価の上昇傾向は当面続くと予測する。 (2)利府街道背後の住宅団地として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。大型店舗等へのアクセスが良好、小規模住宅地への需要が好調。地価水準は上昇基調と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万2,335 円 1平米 9万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万2,335 円 1平米 9万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
前年から次年への変動率 9.6 ％
2022年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
前年から次年への変動率 9.6 ％
2019年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)現状では住宅需要は底堅く推移するが、地価・建築費の高騰並びに金利上昇を受け、圏域内の住宅市場では潮目の変化に対する懸念が高まりつつある。 (2)低金利や住宅取得支援施策の下支え効果もあり、仙台市の住宅地需要は好調。中心部近接、住環境に優る住宅地の引き合いは強い。
地域要因
(1)住宅価格が持家購買層の負担能力上限に迫る中、手頃感を有した近隣地域の物件に対する選好性は高まり、今後も堅調な需要が維持される見込み。 (2)小規模住宅地が多い住宅団地。地域要因に変動はないが、大型店舗等へのアクセスも良く、総額重視のファミリー層の需要好調。
個別的要因	(1)４０坪弱の画地規模は圏域内において幾分手狭であるが、地価高騰を受け、以前よりも実需層が総額が抑制された物件を求める傾向が強まりつつある。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区東仙台５丁目１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,521 円／平米 41万8,278 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,708 円／平米 43万5,427 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,706 円／平米 32万3,016 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,700 円／平米 32万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区東仙台５丁目１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,109 円／平米 49万9,566 円／坪
推定価格 平米 坪	16万524 円／平米 53万692 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,155 円／平米 50万3,024 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312070 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区東仙台５丁目１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,109 円／平米 31万7,736 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,298 円／平米 32万1,667 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,395 円／平米 32万1,988 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,400 円／平米 32万2,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312020 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区東仙台５丁目１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万185 円／平米 23万2,032 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,476 円／平米 27万9,278 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,547 円／平米 32万2,490 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,500 円／平米 32万2,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312060 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区東仙台５丁目１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,518 円／平米 32万5,701 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,279 円／平米 34万8,052 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,934 円／平米 32万3,770 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,900 円／平米 32万3,657 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情