路線価 (2023) 兵庫県神戸市灘区森後町2-2-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市灘区兵庫県神戸市灘区森後町２丁目２番２外
価格時点	2023 年
駅名	六甲道駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 224万1,468 円 1平米 67万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 224万8,080 円／坪 1平米 68万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線で、概ね神戸市の東部に位置する市街地型の商業地域及び住商混在地域である。需要者の中心は圏内に地縁を有する個人事業者もしくは事業法人であるが、物件の規模や周辺の商況性によっては、広域事業法人も想定される。商業集積度が相対的に高いことから不動産需給はやや逼迫しており、地価はやや上昇傾向にある。需要者の業態や属性により取引の個別性が強く、中心価格帯は見出しにくくなっている。 (2) 同一需給圏は神戸市東部及び阪神間の商業地域を包含する圏域。需要者の中心は地元の中小事業者のほか、圏域内に営業基盤を有する中堅のマンション開発業者等である。主要幹線沿いに中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、繁華性は高い。またＪＲ六甲道駅からも近く、その立地優位性から地価は堅調に推移している。商業地の取引自体が少ないことや取引される画地規模がまちまちなため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場における流通性の観点から、実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。近隣地域は中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、需要者は収益性を重視した意思決定を行うと思料するが、賃貸借条件の個別性が強く、規範性の高い賃貸事例を収集できなかった。したがって、本件では、実証性に優れた比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象地域においては貸店舗等の賃貸物件も見受けられるが、価格水準の形成を主導する収益物件はほとんどなく、収益が地価の指標となり得る状況には至っていない。また、収益価格については試算過程において各種の不確定要素を含むことから、その説得力は比準価格に比してやや劣るものと判断する。したがって市場の実情をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	六甲道駅北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市灘区兵庫県神戸市灘区森後町２丁目２番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、駅への接近性に優れている。地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)当該地域は店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。駅近の好立地で稀少性が高く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 230万7,588 円 1平米 69万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 230万976 円 1平米 69万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 230万7,588円 1平米 69万8,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 218万1,960円 1平米 66万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 230万976円 1平米 69万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 218万1,960円 1平米 66万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)兵庫県内の景気は持ち直している。個人消費は持ち直しており、設備投資は増加している。雇用・所得環境は全体として緩やかに改善している。 (2)灘区の商業地需要は新型コロナウイルス感染症が流行する中でも比較的堅調に推移しており、商業地の地価は上昇傾向が継続している。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。 (2)顧客を誘引する店舗の出退店等はみられず、地域の状況に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＨ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市灘区森後町２丁目２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	57万5,327 円／平米 190万2,031 円／坪
推定価格 平米 坪	56万8,689 円／平米 188万86 円／坪
標準価格 平米 坪	71万6,233 円／平米 236万7,866 円／坪
査定価格 平米 坪	71万6,000 円／平米 236万7,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市灘区森後町２丁目２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万5,858 円／平米 249万8,867 円／坪
推定価格 平米 坪	76万393 円／平米 251万3,859 円／坪
標準価格 平米 坪	69万6,969 円／平米 230万4,180 円／坪
査定価格 平米 坪	69万7,000 円／平米 230万4,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市灘区森後町２丁目２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万7,283 円／平米 174万3,198 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,883 円／平米 178万1,547 円／坪
標準価格 平米 坪	69万2,652 円／平米 228万9,908 円／坪
査定価格 平米 坪	69万3,000 円／平米 229万1,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＡ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市灘区森後町２丁目２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万7,675 円／平米 141万3,894 円／坪
推定価格 平米 坪	46万8,143 円／平米 154万7,681 円／坪
標準価格 平米 坪	63万920 円／平米 208万5,822 円／坪
査定価格 平米 坪	63万1,000 円／平米 208万6,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＴ３０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市灘区森後町２丁目２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万7,508 円／平米 313万2,461 円／坪
推定価格 平米 坪	91万8,632 円／平米 303万6,997 円／坪
標準価格 平米 坪	75万5,454 円／平米 249万7,531 円／坪
査定価格 平米 坪	75万5,000 円／平米 249万6,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	676 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	17.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情