路線価 (2023) 兵庫県神戸市灘区徳井町4-1-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市灘区兵庫県神戸市灘区徳井町４丁目１番３
価格時点	2023 年
駅名	石屋川駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億4,400万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 145万4,640 円 1平米 44万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1億4,400万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 145万4,640 円／坪 1平米 44万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市中東部から阪神間における幹線道路沿いの商業地域等である。需要者は中小規模の事業者のほか、投資目的の法人、また規模のまとまった画地についてはマンション開発業者も想定される。背後は六甲道を駅勢圏とする人気のある住宅地で、商業地域における需要も堅調である。取引当時者の属性や画地規模等により価格のばらつきが大きく、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は神戸市東部及び阪神間の幹線道路沿いの商業地域等である。需要者の中心は地元の中小事業者のほか、賃貸事業を行う不動産業者等が考えられ、中規模以上の土地についてはマンションディベロッパーも想定される。幹線道路沿いで店舗付共同住宅等が見られる地域であり、収益物件やマンション用地の需要は旺盛で、地価は上昇傾向で推移している。画地規模や需要者の属性等により成約価格は様々であるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 営業所、店舗兼共同住宅が混在する商業地域で、自ら店舗経営等する自用目的のみならず、賃料収入を得る収益目的の取引が混在している市場である。同一需給圏における実際の取引事例から試算した比準価格を標準に、収益性の観点から試算した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場での成約価格を算定根拠として求めたものであり実証的な価格である。一方収益価格は想定要素を含む手法でありやや精度が劣る。需要者の多くは収益性を考慮しつつも市場での取引価格の水準を重要な指標として取引を行っていると考えられる。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石屋川駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	98.9 坪 (327 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、マンション等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市灘区兵庫県神戸市灘区徳井町４丁目１番３
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに営業所やマンション等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向にあると予測する。 (2)国道沿いに営業所、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域であり、格別の変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 149万4,312 円 1平米 45万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 148万7,700 円 1平米 45万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 149万4,312円 1平米 45万2,000円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 137万5,296円 1平米 41万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 137万5,296円 1平米 41万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区内の住宅需要の増加が顕著で、付近の商業地においても価格の上昇傾向が強くなっている。 (2)幹線道路沿いや駅前の商業地域を中心に、収益物件やマンション用地に対する需要が旺盛で、灘区商業地の地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)交通量の多い国道沿いの路線商業地域であり、地域要因に変動はない。 (2)地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＭ３０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市灘区徳井町４丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	62万7,585 円／平米 207万4,796 円／坪
推定価格 平米 坪	65万5,199 円／平米 216万6,088 円／坪
標準価格 平米 坪	57万2,726 円／平米 189万3,432 円／坪
査定価格 平米 坪	57万2,000 円／平米 189万1,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	角敷地等指定区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＨ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市灘区徳井町４丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,048 円／平米 136万8,843 円／坪
推定価格 平米 坪	42万7,725 円／平米 141万4,059 円／坪
標準価格 平米 坪	45万2,619 円／平米 149万6,358 円／坪
査定価格 平米 坪	45万2,000 円／平米 149万4,312 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＨ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県神戸市灘区徳井町４丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,509 円／平米 78万8,511 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,279 円／平米 80万4,280 円／坪
標準価格 平米 坪	44万1,523 円／平米 145万9,675 円／坪
査定価格 平米 坪	44万1,000 円／平米 145万7,946 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市灘区徳井町４丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万7,283 円／平米 174万3,198 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,883 円／平米 178万1,547 円／坪
標準価格 平米 坪	46万3,755 円／平米 153万3,174 円／坪
査定価格 平米 坪	46万3,000 円／平米 153万678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情