路線価 (2023) 兵庫県神戸市兵庫区菊水町7-3-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市兵庫区兵庫県神戸市兵庫区菊水町７丁目３番４外
価格時点	2023 年
駅名	湊川公園駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,030万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2,030万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万5,736 円／坪 1平米 15万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市営地下鉄西神・山手線及び神戸電鉄有馬線沿線で、神戸市の市街地中北部に位置する住宅地域である。需要者は圏内居住者が殆どであり、圏外からの転入者は少ない。中小規模の一般住宅に共同住宅等も介在する既成住宅地域で、特筆すべき変動要因はない。需給動向は利便性が劣ること等から需要は減退傾向が続いていたが、持ち直しつつある。土地は２０００万円程度、新築建売住宅で３５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は神戸市営地下鉄西神・山手線及び神戸電鉄有馬線の沿線で、概ね兵庫区北部の圏域を中心とする中小規模住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者が多く、地縁的選好性により市外からの転入は少ない。最寄り駅からやや距離があり、地価は横ばい乃至は下落傾向で推移していたが、昨今は区内の住宅用地の需要が概ね堅調であり、地価は若干の上昇基調にある。土地は、１３０㎡程度で２，０００万円台前半が取引の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域内では共同住宅等も散見されるものの、戸建住宅としての利用が大半で自己使用目的の戸建住宅又は戸建住宅用地が取引の中心となっている。収益還元法については、事業収益の観点から経済合理性に見合う賃貸用共同住宅の想定が現実的ではないため、その適用を断念した。このようなことから、信頼度の高い複数の取引事例から試算され、市場性を反映した比準価格を採用し、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域の土地利用を考慮すると、事業収益の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法は非適用とした。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であり、需要者は同一需給圏内における代替不動産の取引価格水準を重視して取引を行うものと思料する。比準価格は複数の取引事例を基礎に算定され、市場性を反映した価格が試算された。したがって、比準価格を採用し、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	湊川公園駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	39.3 坪 (130 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市兵庫区兵庫県神戸市兵庫区菊水町７丁目３番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	20 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅に共同住宅も混在する住宅地域で地域要因に特筆すべき変動はなく、今後とも概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は横這いから若干の上昇傾向へと転じている。 (2)一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。住宅用地の需要は概ね堅調であり、地価水準は横ばいから若干の上昇へと転じた。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)兵庫区の人口及び世帯数は増加しており、ウィズコロナの下で不動産需要も総じて回復傾向にあり、区域北部の山手地域を除き需要は概ね堅調である。 (2)兵庫区の人口は微増、高齢化率は減少傾向にあり、年間新設住宅着工戸数は若干増加している。住宅地需要は北部山手地域を除き、総じて堅調である。
地域要因
(1)地域要因に特筆すべき変動は認められない。 (2)旧来よりの既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＨ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区菊水町７丁目３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,793 円／平米 48万5,298 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,340 円／平米 48万494 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,947 円／平米 51万2,255 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＳ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区菊水町７丁目３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,774 円／平米 58万4,415 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,078 円／平米 61万5,174 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,177 円／平米 52万6,239 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＤ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区菊水町７丁目３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,794 円／平米 38万6,121 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,914 円／平米 40万3,048 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,126 円／平米 50万9,541 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＨ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区菊水町７丁目３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,701 円／平米 35万6,060 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,589 円／平米 34万9,077 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,507 円／平米 51万4,106 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情