土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県神戸市兵庫区中道通4-1-26 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 神戸市兵庫区
兵庫県神戸市兵庫区中道通4丁目1番26 (神戸兵庫)
  • 周辺状況: 住宅地 (住宅、店舗、営業所等が混在する住宅地域)
  • 大開駅 から 450m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
66万1,200
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
20万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 神戸市兵庫区兵庫県神戸市兵庫区中道通4丁目1番26
価格時点 2023
駅名 大開駅 から 450m
路線価
1坪当たり 1坪 66万1,200
1平米当たり 1平米 20万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月21日
鑑定評価額 総額
4,860万
(192 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 83万6,418
1平米 25万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月04日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
4,860万
(192 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 83万6,418 円/坪
1平米 25万3,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市営地下鉄山手線、神戸高速鉄道線及びJR線の沿線で、概ね神戸市中南部の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者が中心である。当該地域は住宅、店舗等の混在地域であるが、最寄駅への接近性及び神戸市中心市街地への接近性が良好であり、需要は堅調に推移している。土地は、5000万円前後(190㎡程度)が取引の中心価格帯となっている。

(2) 同一需給圏は、神戸高速鉄道線、JR山陽本線及び市営地下鉄西神・山手線等の各沿線で、兵庫区及び隣接区の市街地中部の圏域に存する駅徒歩圏の住宅地域及び混在住宅地域である。需要者は圏域内に地縁性を有する居住者等が多く、圏外からの転入者は少ない。三宮方面へのアクセスや生活利便性に優れることから需要は底堅く、地価は若干の上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、190㎡の土地で4800万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は収益物件も見られるが、自用目的の不動産取引が中心であり、需要者は同一需給圏内における代替不動産の取引価格水準を重視して取引の意思決定を行うものと思料する。比準価格は複数の取引事例を基礎に算定されており、市場の実勢を反映した価格が試算された。したがって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参考に止め、指定基準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 対象標準地に対して予想される需要者は、自用物件として取得する個人が中心で、これらの者は不動産購入の意思決定に際して、収益性よりも利便性及び快適性を重視し、同一需給圏内における類似不動産の取引価格や市場動向等を注視するものと考えられる。このようなことから、試算価格の調整に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準に、収益性を反映した収益価格は参考程度に留め、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 大開駅北東方
距離 450 m
土地の状態
土地面積 58.1 坪 (192 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 医院兼住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 4F
地下階数 B0
周辺の利用状況 住宅、店舗、営業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 神戸市兵庫区兵庫県神戸市兵庫区中道通4丁目1番26
標準地の範囲
40 m
西 30 m
30 m
20 m
標準的使用
標準的使用 中低層共同住宅地
画地の形状等
間口 11 m
奥行き 17 m
面積 190 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北7m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、店舗、営業所等が混在する利便性に優れた住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。需要は堅調であり、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。

(2)一般住宅、共同住宅及び店舗併用住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、今後とも概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の上昇傾向で推移している。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中低層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 84万6,336
1平米 25万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 83万6,418
1平米 25万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 84万6,336
1平米 25万6,000
前年から次年への変動率 0.8 %
2022年
1坪 82万9,806
1平米 25万1,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 83万6,418
1平米 25万3,000
前年から次年への変動率 0.8 %
2019年
1坪 82万9,806
1平米 25万1,000
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)兵庫県の景気動向は厳しい状況にあるが、持ち直しの動きも見られる。兵庫区の人口はやや上昇、住宅地需要は北部山手を除き、総じて堅調である。

(2)兵庫区の人口及び世帯数は増加しており、ウィズコロナの下で不動産需要も総じて回復傾向にあり、区域北部の山手地域を除き需要は概ね堅調である。

地域要因
(1)地域要因に大きな変化は認められない。

(2)地域要因に特筆すべき変動は認められない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 US305国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市兵庫区
地域 兵庫県神戸市兵庫区中道通4丁目1番26
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
24万749 円/平米
79万5,916 円/坪
推定価格 平米
25万5,194 円/平米
84万3,671 円/坪
標準価格 平米
26万402 円/平米
86万889 円/坪
査定価格 平米
26万3,000 円/平米
86万9,478 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 MH305国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市兵庫区
地域 兵庫県神戸市兵庫区中道通4丁目1番26
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
24万9,655 円/平米
82万5,359 円/坪
推定価格 平米
25万1,403 円/平米
83万1,138 円/坪
標準価格 平米
24万8,914 円/平米
82万2,910 円/坪
査定価格 平米
25万1,000 円/平米
82万9,806 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 US305国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市兵庫区
地域 兵庫県神戸市兵庫区中道通4丁目1番26
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
23万8,870 円/平米
78万9,704 円/坪
推定価格 平米
24万64 円/平米
79万3,652 円/坪
標準価格 平米
24万9,547 円/平米
82万5,002 円/坪
査定価格 平米
25万2,000 円/平米
83万3,112 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 360
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 YY305国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市兵庫区
地域 兵庫県神戸市兵庫区中道通4丁目1番26
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
22万7,913 円/平米
75万3,480 円/坪
推定価格 平米
27万9,167 円/平米
92万2,926 円/坪
標準価格 平米
25万5,647 円/平米
84万5,169 円/坪
査定価格 平米
25万8,000 円/平米
85万2,948 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 南西
側道幅員1 8.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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