路線価 (2023) 兵庫県神戸市兵庫区氷室町2-35-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市兵庫区兵庫県神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番８
価格時点	2023 年
駅名	湊川公園駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	935万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万9,111 円 1平米 9万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	935万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万9,111 円／坪 1平米 9万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市営地下鉄山手線、神戸電鉄線及び神戸高速鉄道線の各沿線を中心とする住宅地域である。需要者は圏内の居住者が中心であり、圏外からの転入は少ない。旧来からの住宅地域であり、近隣地域を含む周辺地域では、築古建物の取壊し、新築分譲住宅の建設等が見られる。最寄駅からやや距離があるため需要は弱含みで推移している。土地は１０００万円前後（１００㎡程度）の物件が取引の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、市営地下鉄山手線、神戸電鉄及び神戸高速鉄道の沿線で、神戸市の中部に位置する住宅地域である。主たる需要者は神戸市内の居住者が中心であり、地縁的選好性も強く、圏外からの需要は期待しにくい。駅からやや遠く利便性の劣る地域であり、また、山裾の傾斜地であること等から需要は低調であり、地価は若干の下落傾向で推移している。土地は１０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己居住目的の不動産取引が中心である。標準地は画地規模が小さく間口も狭小であり、有効な賃貸建物を想定することが困難であるため、収益価格の試算を断念した。比準価格は同一需給圏内において代替性を有する複数の取引事例を基礎に算定されており、市場の実勢を反映した価格が試算された。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、一部アパート等も見られるが、自用目的での取引が中心である。比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は画地規模が小さく、間口も狭小であることから、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため試算しなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	湊川公園駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地すべり防止区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市兵庫区兵庫県神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番８
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	16 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	地すべり防止区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ南傾斜の住宅地域である。新築建売住宅の建設が見られるが、地域要因に大きな変動はない。地価水準は下落傾向で推移している。 (2)小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後とも現況通りの住環境を維持していくものと予測される。地域要因に大きな変動は見られず、地価水準は若干の下落傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万9,111 円 1平米 9万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万9,111 円 1平米 9万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万9,111円 1平米 9万3,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 31万1,425円 1平米 9万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万9,111円 1平米 9万3,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 31万1,425円 1平米 9万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)兵庫県の景気動向は厳しい状況にあるが、持ち直しの動きも見られる。兵庫区の人口はやや上昇、住宅地需要は北部山手を除き、総じて堅調である。 (2)ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。兵庫区の人口は若干の増加傾向にあり、土地取引件数も増加している。
地域要因
(1)新築建売住宅の建設が見られるが、住環境に大きな変動は認められない。 (2)山裾の既成住宅地域で、土砂災害警戒区域に含まれている。なお、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＤ３０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,403 円／平米 32万2,014 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,431 円／平米 30万8,883 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,431 円／平米 30万8,883 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,400 円／平米 31万2,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＤ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,625 円／平米 17万3,978 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,051 円／平米 29万4,403 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,761 円／平米 30万6,668 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,700 円／平米 30万9,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＤ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,270 円／平米 32万1,575 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,680 円／平米 39万5,662 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,062 円／平米 30万4,357 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,000 円／平米 30万7,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＤ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,272 円／平米 32万1,581 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,591 円／平米 31万9,330 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,876 円／平米 30万7,048 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,800 円／平米 31万103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情