路線価 (2023) 兵庫県神戸市兵庫区門口町4-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市兵庫区兵庫県神戸市兵庫区門口町４番６
価格時点	2023 年
駅名	兵庫駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,780万 円 (306 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万4,834 円 1平米 18万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5,810万 円 (306 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万8,140 円／坪 1平米 19万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線、神戸高速鉄道線、市営地下鉄海岸線等の各沿線で、兵庫区及び隣接区の圏域に存する住宅地域及び住商・住工混在地域である。需要者は同一需給圏内に拠点を有する中小規模資本の事業者が中心である。マンション・事務所・作業場等が混在する地域だが、三宮方面等への交通アクセスが良好なことから需要は概ね堅調に推移している。中心となる価格帯は、３００㎡の土地で５５００万円～５８００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ線、神戸高速鉄道線、市営地下鉄山手線及び同海岸線等の各沿線に存する住宅地域及び住商・住工混在地域である。需要者は圏内の中小規模事業者等が中心である。マンション・事務所・作業場等が混在する地域であり、中心市街地への交通アクセスが良好なことから需要は堅調に推移している。土地は、５０００～６０００万円（３００㎡程度）が中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 予想される需要者は、収益目的のための投資家や自用物件として取得する個人等で、これらの者は不動産購入の意思決定に際し、収益性に着目しつつも同一需給圏内における類似不動産の取引価格やその動向等を十分に把握し、重要視するものと考えられる。このようなことから、試算価格の調整に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準に、収益性を反映した収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、マンション、事務所等が混在する地域であり、市場の取引動向を反映した比準価格及び投資採算性を考慮した収益価格を試算した。比準価格は複数の取引事例を基礎に実証的な価格が試算されたが、収益価格は算定過程において想定要素を多数含むため、相対的信頼性はやや低いと思料する。したがって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	兵庫駅北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	92.6 坪 (306 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、事務所、作業場等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市兵庫区兵庫県神戸市兵庫区門口町４番６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	24 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンションに事業所等も見られる住宅地域で地域要因に特筆すべき変動はなく、今後とも概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の上昇傾向で推移している。 (2)マンション、事務所、作業場等が混在する地域であり、当面の間は現状を維持するものと予測する。マンション素地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万4,834 円 1平米 18万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)兵庫区の人口及び世帯数は増加しており、ウィズコロナの下で不動産需要も総じて回復傾向にあり、区域北部の山手地域を除き需要は概ね堅調である。 (2)ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。兵庫区の人口は若干の増加傾向にあり、土地取引件数も増加している。
地域要因
(1)人口及び世帯数の増加に伴いマンション利用可能な立地条件を有する纏まった土地に対する需要はやや強含みの傾向も見られる。 (2)マンションのほか事務所や作業場が混在する鉄道線路沿い地域である。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＹ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区門口町４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,750 円／平米 68万6,822 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,412 円／平米 69万2,316 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,651 円／平米 63万6,904 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＳ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区門口町４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,870 円／平米 78万9,704 円／坪
推定価格 平米 坪	24万64 円／平米 79万3,652 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,820 円／平米 61万7,627 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＳ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区門口町４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,610 円／平米 52万1,059 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,426 円／平米 83万4,520 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,063 円／平米 61万1,818 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＹ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区門口町４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万917 円／平米 69万7,292 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,440 円／平米 71万8,857 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,255 円／平米 63万5,595 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	85 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情